나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104392 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019-12-31) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 238,500,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 우성아트빌 3층 303호 도시형생활주택이며, 서울중앙지방법원 2025타경104392 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104392 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층303호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 건물 규모: 5층 건물 중 3층, 전용면적 26.67㎡ (약 8.07평)

* 토지 지분: 20.46㎡ (약 6.19평)

* 건축년도: 2019년 12월 31일 사용승인

* 감정가: 258,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2020-01-07 (윤송미 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2020-05-08 (사형택)

* 주택임차권: 2024-06-18 접수 (권리자: 정예찬, 보증금 238,500,000원). 전입일자 2022-06-10, 확정일자 2022-05-17. 배당신고일자 2024-06-18. 대항력 없음.

* 비고: 신청채권자 겸 주택임차권자(정예찬)의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.05.08.자 확약서가 제출되었습니다.

* 가압류: 2023-09-18 접수 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1,279,000,000원). (말소기준권리)

* 압류: 2023-12-14 접수 (권리자: 서초세무서장)

* 강제경매: 2025-11-18 접수 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 238,500,000원)

* 등기부채권 총액: 1,517,500,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 신림동 92-200 제일빌라 (1991년 건축, 1층, 30.92㎡): 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 신림동 561-1 드림하우스 (2015년 건축, 6층, 29.56㎡): 320,000,000원 (약 1,080만원/㎡)

* 신림동 87-1 어반팰리스(6~7동) (2018년 건축, 3층, 45.37㎡): 390,000,000원 (약 860만원/㎡)

* 시세 분석: 본건은 2019년 건축으로 비교적 최신 건물에 해당합니다. 주변 시세는 건축 연도와 층수, 면적에 따라 평당 약 600만원에서 1,080만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 2015년 및 2018년 건축된 다세대 주택의 시세(약 860만원 ~ 1,080만원/㎡)를 참고할 때, 본건의 적정 가치를 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: '남강고등학교'가 인접해 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어졌을 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 남강고등학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보상 특정 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG의 최종 인수 조건 및 확약서의 법적 효력에 대한 정확한 확인 절차는 필수적입니다.

* 권리관계: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 금액(12억 7,900만원)이 높아, 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 건축허가·착공제한지역 및 다수의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 등)이 경매 진행 시점과 겹치거나 이후까지 이어져 있어, 취득 후 활용 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. (경매 낙찰 시에는 일반적으로 허가구역 지정에 따른 별도 절차 없이 취득 가능하나, 세부 사항 확인 요망)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2019년 신축 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있습니다. 주변은 다세대주택 밀집 지역이며, 학교가 인접하여 주거 환경이 양호한 편으로 판단됩니다. 권리관계 상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 말소기준권리인 가압류 금액이 높고, 다수의 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 주변 실거래가를 고려한 적정 가치 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되어 하자 보수 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 서울시 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 부담이 없어 취득 후 명도 및 관리 용이성이 높습니다. (단, HUG 확약서 최종 검토 필요)

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 계획 등을 고려한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 최근 매매가 기준 시세 범위: 약 229,000,000원 ~ 287,000,000원 (전용면적 26.67㎡ 기준)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 대비 85~95% 수준을 고려하여, 약 220,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.