나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104370 [1] 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '장충중학교' 남측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수, 지하철역 등이 소재하는 바, 도로교통 및 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2020.08.21) 외벽: 타일붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호마감 등임.

이용상태

현황 "주거용"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지로, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 맹지이나, 인근으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-03-07)(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역(2019-03-07))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 집합건축물대장(전유부)상 2,3층으로 기재되어 있으나, 현황 3층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104370 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 3층302호

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

감정가: 152,000,000원

사용승인일자: 2020년 08월 21일

1.4. 면적

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.2748㎡ (약 4.92평)

건물 전용면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

건물 지분: 28.67㎡ (약 8.67평)

1.5. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, '장충중학교' 남측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건 인근으로 간선도로 및 다수의 버스정류장, 지하철역이 소재하여 도로 교통 및 대중교통 이용이 매우 편리한 위치임.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 장충중학교, 장충고등학교 인근에 위치함.

* 편의 시설: 주변에 상가주택이 소재하며, 중심 상업 지구 접근이 용이함.

* 혐오 시설: 지도상으로 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 09일 접수된 김승민 씨의 가압류(채권액 130,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 신현민): 보증금 165,000,000원. 전입일자 2022년 10월 20일, 확정일자 2022년 09월 20일. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 보증금 전액이 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음. (대항력 있음)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑2: 김승민 (가압류, 2023.11.09, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 신 (강제경매, 2025.11.14, 165,000,000원)

* 갑6: 주식회사국민행복기금 (가압류, 2026.01.23, 17,555,051원)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 312,555,051원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 신 (신현민)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 20일

* 확정일자: 2022년 09월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 인수되는 선순위 대항력 있는 임차인임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 중구의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대 및 연립주택이 많아 안정적인 주거 수요가 예상됨.

4.2. 상업 시설

인근에 소규모 상가주택이 있으나, 중심 상업 지구는 아니며 주거 기능이 강한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 4층 공동주택 건물 내 호실임.

* 외벽/내부: 타일붙임 마감, 내부 인테리어 마감.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 편의시설 및 교육환경

* 교통: 대중교통 이용이 편리함.

* 교육: 장충중학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 165,000,000원의 보증금을 가진 임차인 신 씨가 대항력 있는 임차인이라는 점임. 배당받지 못하는 금액은 매수인에게 인수되므로, 총 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 또는 제약이 따를 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 제한이 있을 수 있음 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

* 맹지이나 인근으로 도로가 소재하는 점은 접근성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수함. 그러나 165,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 부담임. 감정가 152,000,000원 대비 인수되는 보증금이 더 높아, 단순 감정가 기준으로는 투자가 위험해 보일 수 있음. 권리분석 및 인수되는 임차 보증금 처리에 대한 철저한 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 리모델링 필요성이 낮음.

* 입지: 서울 중심부(중구)에 위치하여 지속적인 가치 상승 가능성이 있음.

* 재개발 가능성: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 장기적인 관점이며 현재 임차인 부담이 우선적으로 고려되어야 함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차인 보증금이 165,000,000원으로 감정가보다 높음.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본건의 순수 지분 가치(감정가 - 인수 보증금)는 -13,000,000원으로 계산됨. 이는 감정가 기준으로는 매수인이 보증금 인수 후 총 지출이 감정가를 초과함을 의미함.

이러한 상황을 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 하며, 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치보다 낮도록 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

제시된 유사 물건 거래 사례(2026년 7월)에서 28.67㎡ 규모의 신축(2020년) 다세대 주택이 35,400,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 특수 거래이거나 데이터 오류일 가능성이 높아 신뢰하기 어려움.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금을 고려하여 낙찰 후 총 지출액이 감정가 수준 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

본건은 인수되는 보증금이 높은 리스크를 안고 있으므로, 총 지출액이 152,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 책정한다면,

총 지출액 = 입찰가 + 인수 보증금 <= 감정가

입찰가 + 165,000,000원 <= 152,000,000원

입찰가 <= 152,000,000원 - 165,000,000원

입찰가 <= -13,000,000원

이는 실질적으로 입찰가격을 마이너스로 설정해야 한다는 의미로, 시장 상황과 실제 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

다만, 지침에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 하여, 매우 낮은 수준의 입찰가를 제안한다면,

제안 입찰가: 10,000,000원

* 총 예상 지출: 10,000,000원 (입찰가) + 165,000,000원 (인수 보증금) = 175,000,000원.

이는 감정가 152,000,000원을 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 손실이 발생할 수 있음을 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.