나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경117277 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 6층601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경117277 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 6층601호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매11계 2023타경117277 | 소재지: 서울특별시 관악구 법원단지10길 26, 101동 6층601호 (신림동,난향 헤렌하우스) | 감정가: 469,500,000원 | 최저가: 375,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2023타경117277 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경117277 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 469,500,000원

토지면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.33㎡ (약 19.16평)

건물 제시외면적: 24.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 공OOOOOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하고 있으며, "남강중고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 단지로서의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신림동 지역은 최근 대규모 주거 단지 개발이 추진되는 등 재정비가 이루어지고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대되는 지역 중 하나입니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자는 박OO이며, 채권자는 공OOOOOOOOOO입니다. 소유자 역시 박OO으로 확인됩니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보물에 대해 실행되는 경매 절차입니다. 현재 공개된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 인수해야 할 권리가 있는지 상세히 파악하기 어렵습니다. 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. "남강중고등학교"가 인근에 있어 교육 시설과의 접근성이 좋습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 관악구 신림동은 지속적인 도시 개발 및 정비 사업 추진으로 인해 주거 기능이 강화되고 있는 지역으로, 지역 내 상권도 함께 발전할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 "남강중고등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 가능합니다. 아직 지하철역과의 구체적인 거리 정보는 부족하나, 신림동 자체는 신림선 등 대중교통망이 발달하고 있는 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 가진 6층 건물 중 601호입니다. 외벽은 타일붙임 마감 및 일부 사이딩 패널 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 난방, 위생, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 부정형의 완경사지로, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 및 동측으로 약 6-8미터 폭의 도로와 접해 있습니다. 특히, 건물 면적 외에 24.00㎡의 제시외 면적이 있으며, 이는 '제시외 건물 포함'이라는 주의사항과 일치합니다.

1.7. 감정평가 요약

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 환경입니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지의 부정형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 약 6-8미터 폭의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 24.00㎡에 달하는 '제시외 건물'의 존재입니다. 이는 건축물대장에 누락되었거나 불법 증축된 부분이 있을 수 있으며, 이로 인해 철거 명령, 이행강제금 부과, 또는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, "임대관계 미상"이라는 점은 현재 임차인이 점유하고 있을 경우 명도에 예상치 못한 어려움이나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 대한 최종 확인이 필요하며, 기타 지역 제한사항(대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등)은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지적 이점을 가지고 있으며, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, "남강중고등학교"가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 24㎡의 제시외 건물 존재와 임대 관계 미확인 등 명확하게 해소되지 않은 위험 요소들이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중하게 접근한다면, 잠재적 가치를 가진 물건으로 평가될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

제시외 건물에 대한 명확한 법적 검토 및 해결 방안 모색이 가능하다면, 해당 면적만큼의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 신림동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 만큼, 장기적인 시각으로 볼 때 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 경매 물건의 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 추가적인 시세차익을 노릴 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 및 임대차 관련 리스크를 충분히 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계