나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35723 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 103-19 베르체 204동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 연일읍 동문리 소재 "연일고등학교" 남측 인근에 위치하는 베르체2차 아파트 제204동 제2층 제202호이며,

부근은 간선도로변 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 남동측 인근으로 공장지대가 입지하여 있습니다.

교통상황

읍소재지 간선도로에 인근하고, 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 2층 202호로서
판상형, 계단식 유형이며,
외벽: 드리이비트, 스톤코트 마감
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 장판지 깔기 및 타일 붙임
창호: 하이삿시 유리창압니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경35723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자/소유자: (등기부 요약에서 확인 필요)

1.2. 부동산 현황

용도: 아파트

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 103-19 베르체 204동 2층 202호 (신주소: 경상북도 포항시 남구 동문로21번길 6)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 2008년 6월 11일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 44.01㎡ (약 13.31평)

건물 면적 (전용): 65.94㎡ (약 19.95평)

토지 지분: 44.0052㎡

건물 지분: 65.9386㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 97,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 소재 "베르체 2차" 아파트 204동 2층 202호입니다.

"연일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

남동측 인근으로 공장지대가 입지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근 간선도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 비행안전제2구역(전술)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 7일자 압류(서구, 광주광역시)입니다.

주요 권리로는 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 2023년 8월 21일자 주택임차권(정아라, 보증금 85,000,000원)이 존재합니다.

그 외 다수의 압류 등기와 2024년 9월 23일자 강제경매 개시 결정 등기(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 88,734,441원)가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 정아라 (마스킹: 정 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 8월 16일

확정일자: 2019년 8월 6일

대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리로, 잔액 인수 대상)

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 11월 7일자 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 주택임차권(정아라)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 압류 및 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

부동산명세서에 명시된 바와 같이, 임차인 정아라 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 85,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 본건에서 가장 중요한 인수 사항이며, 총 인수 보증금은 85,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 포항시 남구 연일읍 동문리 지역은 아파트 단지와 기존 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

단지 인근에 각종 편의시설 및 상가들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있을 것으로 판단됩니다.

남동측 인근 공장지대의 존재는 해당 지역의 상권 특성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건이 소재한 204동은 총 10층 건물이며, 본 물건은 2층에 위치합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어져 있어 일반적인 아파트 평면을 갖추고 있습니다.

외벽은 드라이비트, 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 교육 및 편의시설

인근에 "연일고등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 (보증금 85,000,000원)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정아라 씨의 보증금 85,000,000원을 매수인이 추가로 인수해야 할 가능성입니다.

이 금액은 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 입찰 전 인수되는 총 매입 비용을 신중하게 계산해야 합니다.

6.2. 지역 제한

본건은 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 해당하여, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 있어 일부 법적 제한이 발생할 수 있습니다. 다만, 이미 준공된 아파트이므로 직접적인 거주이나 재건축 등에는 큰 영향이 없을 수 있으나 관련 법규 확인은 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

* 포항시 남구의 주요 주거지역에 위치하여 교통 접근성과 생활 편의성이 우수합니다.

* 인근 학교와의 근접성으로 자녀 교육 환경이 양호합니다.

7.2. 구조 및 상태

* 3룸 구조의 아파트로, 가족 단위 거주에 적합한 실용적인 평면입니다.

* 철근콘크리트 구조로 건물의 내구성이 양호합니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본건은 포항시 남구의 편리한 생활 환경을 갖춘 아파트 물건입니다.

하지만 85,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수라는 중대한 재정적 부담이 따르는 물건입니다.

따라서, 본 건의 낙찰을 고려하신다면, 임차인의 배당 예정액, 채권자의 실제 배당 요구액, 그리고 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세 대비 합리적인 수준인지에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본건의 감정가는 97,000,000원이지만, 매수인에게 85,000,000원의 보증금 인수 의무가 있습니다.

이는 낙찰가가 결정된 이후에도 추가적인 자금 지출이 발생함을 의미합니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 이론적인 최소 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정해 볼 수 있습니다.

즉, 97,000,000원(감정가) - 85,000,000원(인수 보증금) = 12,000,000원 입니다.

9.2. 제안

이론상 최소 입찰가는 12,000,000원이지만, 이는 총 매입 비용이 감정가 수준인 97,000,000원이 되도록 하는 산정 방식입니다.

실제 경매에서는 채권자(주택도시보증공사, 약 88,734,441원)의 채권액, 유찰 여부, 경쟁 물건의 현황, 임차인 보증금의 실제 회수 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

85,000,000원이라는 큰 금액의 보증금 인수 부담으로 인해, 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

총 매입 비용(입찰가 + 85,000,000원)이 주변 시세 및 본건의 가치 대비 합리적인 수준인지 철저한 시장 조사와 현장 답사를 통해 파악해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 20,000,000원에서 30,000,000원 사이의 입찰가를 고려하되, 해당 입찰가로 인한 총 매입 비용이 부담스럽지 않은지 최종 판단 후 보수적인 금액으로 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.