나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7914 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1504 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7914 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1504 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매8계 2024타경7914 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1504 | 감정가: 321,434,400원 | 최저가: 321,434,400원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2024타경7914 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7914 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1504

용도: 답 (농경지)

감정가: 321,434,400원

토지면적: 3021.00㎡ (약 914.30평)

토지 지분율: 302100

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2321.80㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지 (전체)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 여차리에 소재하며, 인근에는 용산초등학교가 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 농가 창고 등이 혼재하는 전형적인 순수 경지 정리 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 물건지 북측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성에 어려움은 없습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 송OO님이며 채권자는 김OOOOOOOO님입니다. 주요 권리 분석 사항으로는 '농지취득자격증명'과 '법정지상권'이 있습니다. 농지취득자격증명은 해당 토지를 취득하기 위한 필수 서류이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 중요한 조건입니다. 또한, 법정지상권의 존재는 토지 이용에 있어 법률적 제한이나 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다. 제시외 건물 및 수목은 매각 대상에서 제외되나, 이러한 물건들로 인해 최저매각가격이 제한받고 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 농가 창고가 대부분인 순수 농업 지역입니다. 따라서 상업적 기능이나 상권 형성은 미미한 편입니다. 인근 용산초등학교의 존재는 최소한의 생활 편의 시설을 기대할 수 있으나, 이는 상권 형성과는 거리가 있습니다. 대규모 상업 시설이나 비즈니스 활동을 위한 중심지는 아니므로, 상권 분석 측면에서는 농촌 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 용산초등학교가 있어 자녀 교육을 위한 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다. 그 외 병원, 대형마트, 문화 시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 특성상 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명'의 필수 요구 사항입니다. 이를 취득하지 못할 경우 매수 자체가 무효가 되며 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, '법정지상권'은 토지 이용에 있어 제3자의 권리가 존재함을 의미하며, 이는 소유권 행사 범위를 제한할 수 있어 법적 검토가 필수적입니다. 매각 제외된 '제시외 건물 및 수목'의 존재는 향후 토지 이용 계획 시 고려해야 할 사항이며, 이로 인해 최저 매각 가격이 제한받는다는 점은 가격적 메리트와는 별개로 잠재적 불편함을 내포할 수 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 상동면 여차리의 농업용 토지로, 전형적인 농촌 지역의 특징을 가지고 있습니다. 농지로서의 가치와 장기적인 토지 투자 관점에서 접근해 볼 수 있으나, 농지취득자격증명이라는 까다로운 조건과 법정지상권이라는 법적 쟁점, 그리고 매각 제외된 제시외 건물의 존재 등 해결해야 할 복합적인 과제가 있습니다. 농업 경영을 목적으로 하거나, 해당 지역의 개발 가능성을 장기적으로 보고 투자할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 토지의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 농업 또는 임업 경영을 직접적으로 하고자 하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다. 둘째, 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 용도 변경 가능성을 염두에 둔 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 셋째, 복잡한 권리 관계(법정지상권, 제시외 건물)를 전문적으로 해결할 수 있는 능력이 있다면, 이러한 요소를 오히려 기회로 활용할 가능성이 있습니다. 넷째, 높은 진입 장벽으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 상대적으로 유리한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계