나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83834 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 372-46 1동 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마초등학교" 동측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 임야 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 경춘선 "천마산역", 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,

- 외벽 : 타일붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 단차를 이용하여 동측 및 북서측으로 각각 인접 도로와 등고평탄한 대체로 삼각형의 토지로서 현황 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 3차선 포장도로와 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(천마초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

점유자의 임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경83834 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 372-46 1동 401호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 4층 401호

* 총 층수: 5층 (본건은 4층)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 28.01㎡ (약 8.48평)

* 토지지분: 28.01㎡ (약 8.48평)

* 건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

* 건물지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 200,000,000원 (2억원)

1.5. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 임야 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 분포되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경춘선 "천마산역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 단차를 이용하여 동측 및 북서측으로 인접 도로와 등고 평탄한 대체로 삼각형의 형상입니다.

* 현황 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 왕복 3차선, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 대로1류 (폭 35m-40m), 소로2류 (폭 8m-10m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (천마초등학교)

* 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

2.5. 주변 시설 (혐오시설 관련)

* 검색 결과, 본건 주소지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 화도읍 지역 전반에 걸쳐 소규모 공장 및 창고, 물류 시설 등이 혼재되어 있어 이에 따른 생활환경 영향을 고려할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

* 말소기준권리: 갑13 (2024-10-08) 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (채권액 191,319,243원)

* 선순위 임차권: 을6 (2023-05-22) 주택임차권 (채권자: 박 , 금액 180,000,000원). 전입일자 2021.05.17, 확정일자 2021.04.19. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 180,000,000원 (1억 8천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-19

* 배당신고일자: 2023-05-22

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 권리분석: 선순위이자 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 권오선(성) (권 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (미상)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 점유자의 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

* 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 을구 6번 임차권 (박 )의 보증금 180,000,000원은 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 부동산 시장 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 화성아트빌 (연립, 1997년식): 76.77㎡, 4층, 120,000,000원 (2026.05.14 거래)

* 신강남하이츠 (다세대, 1996년식): 69.12㎡, 2층, 154,600,000원 (2026.05.06 거래)

* 대영그린빌 (다세대, 2009년식): 45.32㎡, 2층, 115,000,000원 (2026.05.01 거래)

* 이는 본건의 건물면적(59.77㎡) 대비 현 시세가 대략 9,300만원 ~ 15,000만원 사이로 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 건축물 용도 및 규모

* 본건은 연립주택(도시형생활주택)으로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 2016년 2월 19일에 사용승인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

* 본건은 현재 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 내부 구조도는 후첨 자료를 참조해야 합니다.

5.2. 설비 내역

* 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 "천마초등학교"가 소재하며, 생활 편의시설(마트, 주민센터, 은행, 편의점 등) 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 180,000,000원입니다. 본 금액이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과할 수 있는 금액입니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

* 본건의 감정가는 200,000,000원이지만, 최근 인근 거래 사례를 볼 때 실거래가는 이보다 현저히 낮은 수준(약 9,300만원 ~ 15,000만원)으로 파악됩니다. 이는 감정평가가 시세보다 높게 책정되었거나, 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동성이 있음을 시사합니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 권오선(성) 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 임대 관계가 미상으로, 추가적인 인수 또는 권리 관계 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

* 수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역 등 지역적인 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 천마초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 1억 8천만원에 달하는 보증금으로, 이는 물건의 실제 가치보다 높은 금액이며, 배당으로 전부 회수되지 못할 경우 낙찰자가 고스란히 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 최근 실거래가 역시 감정가보다 현저히 낮은 수준임을 감안할 때, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 천마산역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 내 상가 및 근린생활시설, 초등학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의성이 있습니다.

* 건축 후 사용승인이 비교적 최근(2016년)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산정하였습니다. 화성아트빌 (연립, 76.77㎡)의 2026년 5월 실거래가 120,000,000원을 기준으로, 본건의 면적(59.77㎡)에 대한 가격 비율을 적용하면 약 93,450,000원 수준의 가치를 지니는 것으로 평가됩니다.

따라서, 해당 물건의 시세 및 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 점, 감정가 200,000,000원과 시세의 큰 괴리 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 인수 부담을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 물건의 실질 가치에 부합하는 수준으로 입찰가를 결정해야 하며, 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치를 고려했을 때, 현 시세 및 위험 요소를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 제시합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 낙찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 180,000,000원의 임차보증금 인수 여부는 물건의 최종 취득가격을 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 철저한 권리 분석과 배당표 예측을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.