나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116997 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하는 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택과 오피스텔, 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어
있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철
7호선 "면목역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건(사용승인일자: 2019. 1. 9)중
제 2층 제 201호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기
창호: 하이새시창등임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "사무소"로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어
내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 추정됨

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비, 승강기설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(공동주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭, 서측과 북측으로 약 2 - 3미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나 현황은 "주거용"인 것으로 탐문조사된바
유의하시기 바람

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본 구분건물은 2층 - 3층은 사무소 총 8호, 4층 - 7층은 다세대주택
총 16세대로 집합건축물대장상 기재되어 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116997 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층 201호

건물명: 헤렌하우스

토지면적: 25.37㎡ (약 7.68평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

감정가: 265,000,000원

건축년도: 2019년 1월 9일

용도: 공동주택 (집합건축물대장상)

감정가 대비 면적당가 (건물면적 기준): 약 5,524,000원/㎡ (265,000,000원 / 47.97㎡)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, "면목초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 7호선 "면목역"이 서측 근거리에 소재하여 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

도로:

본 물건지는 남측으로 약 6미터폭, 서측 및 북측으로 약 2-3미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 불편함은 없는 상태입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본건 건물에는 다수의 권리관계가 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 8월 2일 접수된 '을3' 전세권 이한범(238,000,000원)입니다. 이 외에도 근저당, 가압류, 압류 등이 다수 등재되어 있습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2019-01-15)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2019-08-02)

* 을3: 전세권 이한범 (2019-08-02, 238,000,000원) - 말소기준권리

* 을3-2: 3번전세권근저당권 설정 관악신용협동조합 (2019-08-02, 180,000,000원)

* 갑3: 가압류 주택도시보증공사 (2022-04-15, 4,719,000,000원)

* 갑4: 압류 서울특별시 (2023-02-22)

* 갑5: 압류 안성시 (2023-02-24)

* 갑6: 압류 시흥세무서장 (2023-06-26)

* 갑7: 압류 중랑구 (2024-05-22)

* 갑8: 임의경매 이한범 (2024-05-22, 238,000,000원) - 본건 경매 개시

총 채권액: 약 4,957,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이한범 (채권자로서 임의경매 신청)

* 전세금: 238,000,000원

* 대항력: 있음 (2019년 8월 2일 전입/사업자등록, 2019년 7월 25일 확정일자)

* 주의: 본 건 매각물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인의 대항력 유무와 별개로 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 '을3' 전세권 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 일상생활에 필요한 업종들은 충분히 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설:

인근에 면목초등학교, 면목중학교, 면목고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설:

단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성이 높아 외부 지역의 다양한 편의시설 접근도 용이합니다.

의료 시설:

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

공원/녹지:

주변에 용마산, 중랑천 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용 용도 불일치:

집합건축물대장상 본건의 용도는 '공동주택'으로 명확히 등재되어 있으나, 감정평가서 요약본에는 '사무소'로 기재되어 있고, 현장 조사 시 폐문으로 내부 확인이 불가하여 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 이러한 용도상의 불일치는 추후 부동산 등기 및 실제 사용에 있어 문제를 야기할 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부 불확실:

임차인 이한범은 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖추고 있습니다(2019-08-02 전입/사업자등록). 그러나 법원에서 제공하는 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 이 임차인의 보증금이 인수되지 않을 가능성을 시사합니다. 이는 투자자가 인수해야 할 금액을 예상하는 데 큰 불확실성을 야기하며, 명확한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 진위 여부를 파악해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

높은 총 채권액:

총 채권액(약 49.57억원)이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 다수의 채권자가 존재함을 의미하며, 경매 절차 진행 및 종결 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 본건 경매는 임차인 이한범이 신청한 임의경매로, 채권 회수를 위한 절차로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 2019년 준공의 신축급 다세대주택(헤렌하우스)입니다. 지하철 7호선 면목역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라도 보통 이상입니다.

가장 핵심적인 분석 포인트는 임차인 이한범 씨의 권리 관계입니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며 전세금 2억 3천 8백만원이 설정되어 있습니다. 그러나 법원 자료상 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어, 보증금 인수 여부가 불확실한 상황입니다. 이는 본건 투자의 가장 큰 리스크이며, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

또한, 건축물대장상 용도는 '공동주택'이나, 감정평가서 요약에는 '사무소'로 기재된 점도 확인이 필요한 부분입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 매력적일 수 있으나, 상기 언급된 권리 및 용도 관련 불확실성 요인을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

면목역 역세권: 도보 또는 짧은 거리로 면목역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 건물 실거래가와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. (단, 권리관계 리스크 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

인수 보증금 (추정): 0원 (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 근거한 보수적 추정이며, 실제 인수 여부는 별도 확인 필요)

최근 매매 사례 분석 (면적 유사, 2019년 완공 건물 고려):

* 한성아펠릭스 (32.44㎡, 2024년 완공): 33,000만원 (약 3.3억)

* 로얄캐슬 (29.8㎡, 2023년 완공): 42,000만원 (약 4.2억)

* 스타하우스6 (50.46㎡, 2016년 완공): 41,000만원 (약 4.1억)

본건 건물 면적 47.97㎡(약 14.51평) 기준, 유사 면적 및 연식의 스타하우스6(50.46㎡, 2016년 완공)의 평당가(약 2,690만원)를 적용 시, 예상 실거래가는 약 3.9억원 수준입니다.

본 건의 감정가는 2.65억원으로, 잠재적 가치 대비 낮은 편으로 보입니다. 하지만 임차인 보증금 인수 여부의 불확실성, 용도 불일치 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 입찰가: 275,000,000원 ~ 300,000,000원

이 범위는 감정가를 소폭 상회하며, 잠재적 시세 차익을 고려한 가격입니다. 단, 임차인 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우 예상 투자 비용이 증가하므로, 입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 권리 관계를 면밀히 분석하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.