나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116997 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116997 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매6계 2024타경116997 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로84길 47, 2층201호 (면목동,헤렌하우스) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 265,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경116997 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116997 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 2층201호

용도: 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 추정됨 (공부상 용도와 현황상의 용도 불일치)

감정가: 265,000,000원

토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, "면목초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 "면목역"이 남서측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 면목역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 면목초등학교, 면동초, 중랑초, 면목중, 중화중, 면목고 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자 겸 채무자가 김OO으로 동일하며, 이는 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 등재되어 있으나 현황은 '주거용'으로 추정된다는 점은 유의해야 합니다. 이러한 공부상 용도와 현황상의 불일치는 추후 명도, 인허가, 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 면목동은 지하철 7호선 면목역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 역세권 주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 지역 상권의 활력을 나타냅니다. 또한, 오피스텔과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 갖추고 있습니다. 특히, 면목역세권 재개발 사업 등 지역 개발이 추진되고 있어 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

서울 지하철 7호선 면목역을 통해 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 면목초등학교를 비롯한 다수의 학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 면목역 주변의 상업 시설과 더불어 동원시장, 각종 병원, 은행, 공원(면목공원 등) 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 사용되고 있다는 점입니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 향후 용도변경 관련 행정 조치(시정명령, 이행강제금 등)가 부과될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계 등 현황 파악이 어려운 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있으므로 투자 전 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동의 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 신축 건물(2019년 준공)이라는 점도 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 현황상 용도의 불일치라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 이러한 점을 충분히 인지하고 감안한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 주거용 또는 소형 사무실로 활용하여 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 면목역 초역세권 입지로 교통 및 생활 인프라 우수.

- 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

- 공부상 용도(사무소)와 현황(주거용) 불일치 해소 시 활용도 증대 및 가치 상승 가능.

- 면목동 지역 재개발 등 개발 호재 고려 시 미래 가치 상승 잠재력 보유.

- 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능.

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계