나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경56919 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 340-50 교육연구시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경56919 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 340-50 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매6계 2023타경56919 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 340-50 | 감정가: 2,946,899,640원 | 최저가: 1,886,016,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 물건 보고서: 서대문구 연희동 교육연구시설(현황 주거용)

1.1. 기본 정보 및 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경56919 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 340-50

용도(공부/현황): 교육연구시설 / 주거용

감정가: 2,946,899,640원

토지면적: 263.90㎡ (제3종일반주거지역)

건물면적: 974.08㎡ (제시외 51.88㎡ 포함 일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 위반건축물(용도변경), 중복병합사건

1.2. 입지조건

본건은 서울 서대문구 연희동 소재 연희초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독 및 공동주택, 주상용 건물이 혼재된 일반 주거지역이며 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근의 간선도로인 성산로 및 연희로 변에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형의 완경사 지대로서 건물 부지로 이용 중이며 남측으로 세로(細路)에 접합니다.

1.3. 상권분석 및 주변 규제

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하여 주거시설로서의 잠재가치가 높습니다.

주변에 연희초등학교가 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 이는 교육환경 보호를 위해 일부 시설의 입주가 제한됨을 의미합니다.

과밀억제권역 및 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있어, 향후 증축 및 개발 계획 시 관련 법규 및 지자체의 건축심의 기준을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보 및 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층, 지상 6층 건물로 외벽은 화강석 마감 등 비교적 견고하게 건축되었습니다.

내부에는 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있어 이용 상태는 보통 수준입니다.

건물의 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

1.5. 권리분석 및 잠재적 리스크

본 건은 부동산강제경매 사건으로 소유자 겸 채무자는 강OO, 채권자는 이OO입니다.

가장 중대한 리스크는 현황상 주거용으로 이용됨에 따라 건축물관리대장에 **위반건축물**로 기재되어 있다는 점입니다.

낙찰자는 불법 용도변경에 대한 이행강제금 부과 가능성을 인지해야 하며, 용도 원상복구 또는 합법적인 용도변경을 위한 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

임대관계는 미상이나, 전입세대확인서상 26인의 세대주가 전입되어 있으며, 특히 **14건의 주택임차권 등기명령**이 설정되어 있습니다.

이는 매우 복잡하고 중대한 임차권 문제(대항력 여부)와 더불어 다수의 인원(26인 외)에 대한 명도(인도) 리스크가 수반됨을 의미합니다.

따라서, 입찰 전 철저한 임차인 현황 및 대항력 분석, 그리고 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.6. 투자 포인트

서울 서대문구 연희동의 주택 밀집지역 내 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

토지의 용도지역이 **제3종일반주거지역**으로 건폐율 및 용적률 측면에서 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

약 1,000㎡에 달하는 연면적을 갖춘 대형 건물이므로, 용도변경 문제 해결 시 주거 또는 임대 사업 용도로 높은 수익성을 창출할 잠재력이 있습니다.

다수의 임차인 문제와 위반건축물이라는 큰 리스크 때문에 경쟁률이 상대적으로 낮아질 수 있어, 리스크를 관리할 수 있는 투자자에게는 좋은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 연희동 제3종일반주거지역 내 입지가 우수한 대형 건물이나, **위반건축물 지정** 및 **다수의 임차권 등기 문제**라는 두 가지 핵심적인 난제를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 경매 물건 대비 권리분석 및 명도 난이도가 매우 높습니다.

입찰을 고려하는 투자자는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액, 이행강제금 규모, 용도변경을 위한 제반 비용 등을 보수적으로 산정하여 수익성 분석을 진행한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이는 리스크 관리 능력이 탁월하거나, 관련 전문가의 자문을 받아 복잡한 권리관계를 해결할 수 있는 **전략적인 투자자에게 적합한 고난도 물건**으로 판단됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계