나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경17539 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경17539 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-1 답 경매

• 사건번호: 2023타경17539
• 주소: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-1
• 용도: 답

홍성지원 경매2계 2023타경17539 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-1 | 감정가: 468,310,000원 | 최저가: 229,472,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2023타경17539 (1)이며, 용도는 공부상 답(畓)이나 현황 주상나지(주거 및 상업용 나대지) 및 일부 도로로 이용 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 감정가는 468,310,000원이며, 매각대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-1 외 필지입니다.

매각 대상 면적은 지적재조사로 분할된 필지(신례원리 249-1번지 395.4㎡, 신례원리 249-18번지 10.7㎡)의 합계 406.1㎡ (약 122.84평)입니다.

전체 토지 면적은 1128.00㎡ (약 341.22평)이나, 매각대상은 감정평가가 이루어진 406.1㎡ 부분만 해당됩니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 토지만 매각하는 조건입니다.

1.3. 주요 특이사항

본 물건은 도시지역, 제2종 일반주거지역에 위치하고 있어 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필요 없습니다.

목록(2) 토지에 설정되어 있던 최선순위 지상권 등기(주식회사 아이엠은행)는 지상권 말소 동의서가 제출되어 권리관계가 해소될 예정입니다.

지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 감정평가 및 매각에서 제외되었으므로, 매수인이 취득 후 철거 및 이동시켜야 합니다.

목록(1) 토지는 지적재조사로 인해 면적이 분할(406.1㎡ 매각대상)되었으며, 조정금 지급대상 면적(168.9㎡)에 대한 조정금은 현재 미수령 상태인 것으로 확인되나, 매각대상 토지 면적과는 별개 사항입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린상가, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도수를 고려할 때 보통 수준입니다.

도로 상태는 왕복 2차선 포장도로에 북서측 및 서측, 동측으로 접하고 있어 차량 접근성 및 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

토지이용계획상 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 시설뿐만 아니라 상업 시설 개발 및 건축도 가능한 입지입니다. (현황 주상나지)

신례원역 인근의 상권과 생활권을 공유하고 있으며, 주거와 상업의 복합 개발이 용이한 형태입니다.

혐오시설 유무는 자료에 명시되어 있지 않아 현장 조사가 필요합니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준이며, 교통 상황도 보통이어서 생활 편의성은 비교적 무난한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

가장 큰 권리상 특이사항은 최선순위 지상권(목록(2) 토지)의 말소 동의서 제출로, 매각 시 이 권리가 소멸하여 안전한 권리 인수가 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역 내 제2종 일반주거지역에 해당하여 농지취득자격증명원이 필요 없으므로, 농지법에 따른 복잡한 절차가 생략되어 매수 부담이 줄어듭니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지 분할 및 조정금 관련 리스크: 목록(1) 토지는 지적재조사로 인해 3개 필지로 분할되었으며, 매각 대상은 그중 406.1㎡ 부분에 대한 감정평가액입니다. 조정금 미수령 금액이 잔존하므로, 조정금의 귀속 여부에 대해 추가적인 법적 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 매각 대상 면적 외의 조정금은 현 매도인에게 귀속될 가능성이 높으나, 확인 필수)

제시외 물건(컨테이너) 처리 리스크: 토지 위에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되었으므로, 낙찰자가 인수 후 자체 비용으로 철거하거나 이동시켜야 합니다.

도로 저촉 리스크: 토지이용계획상 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 저촉(일부 포함)되어 있어, 향후 건축 시 도로에 포함되는 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 역세권 인근의 제2종 일반주거지역 나대지로서, 토지의 개발 잠재력이 우수합니다.

최선순위 지상권이 말소 동의로 정리되었고, 농취증도 불요하여 권리분석이 비교적 깨끗하며 진입 장벽이 낮습니다.

현황이 이미 주상나지(나대지) 상태이므로, 농지 전용 절차 없이 즉시 개발 행위(건축)가 용이한 장점이 있습니다.

다만, 컨테이너 처리 및 지적 재조사 관련 조정금 미수령 건에 대한 최종 확인이 필요하며, 도로 저촉 부분을 고려한 건축 계획 수립이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신례원역 인근에 위치하며 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

개발 용이성: 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 용도 변경 없이 즉시 주거 및 상업용 건축이 가능합니다.

안전한 권리: 복잡할 수 있는 최선순위 지상권이 해소되어 매수인의 권리 인수에 문제가 없습니다.

면적 및 형태: 406.1㎡ (약 122.84평)의 면적으로 소규모 상가 또는 주거용 건물을 건축하기에 적합합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계