나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32405 [2] 전라남도 화순군 한천면 한계리 289 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1,2)는 전라남도 화순군 한천면 한계리 소재 '청계동마을' 내에, 본건(4)는 '청계동마을' 북측 인근에 각각 위치하며, 주위는 자연마을 및 축사, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1,4) 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임.
본건(2) 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1,2)는 본건 북동측으로 소폭의 포장도로에 접하며, 본건(4)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건(4) 토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 분묘(평장) 2기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(3.가) : 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

본건(3.가) 건물은 공부상 목조 시멘트기와지붕 단층(37.3㎡)이나, 현황 ‘목조 및 판넬조 판넬지붕 단층(56.6㎡)’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지상 제시외 건물 및 수목 등 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32405 (2)

소재지: 전라남도 화순군 한천면 한계리 289

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

1.2. 면적 및 가치

감정가: 35,057,100원

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.30㎡ (공부상 면적, 약 11.28평)

건물 제시외면적: 20.60㎡

건물 현황 면적: 56.6㎡ (약 17.12평) - 공부상 면적보다 19.3㎡ 넓음.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각. 지상 제시외 건물 및 수목 등 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 화순군 한천면 한계리 소재 '청계동마을' 내에 위치하며, 주위는 자연마을 및 축사, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 순수 농촌지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북동측으로 소폭의 포장도로에 접하나, 일부 필지(일련번호 4)는 맹지에 해당함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 소, 말, 양, 사슴 300m, 젖소 500m 이내), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변은 자연마을, 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 축사 또한 소재하는 것으로 파악됨. 검색 결과, 물건지 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 산업 단지 등)이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사와의 근접성은 고려할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

3.1. 1. 토지 등기부 요약

최초 소유권 이전은 1981년에 이루어졌으며, 2022년 8월 10일 증여를 통해 소유권이 이전됨. 이후 다수의 가압류(신용보증기금, 전남신용보증재단, 국민은행, 강기범, 화순축산업협동조합, 강웅오) 및 압류(국민건강보험공단)가 발생하였으며, 최종적으로 농업협동조합중앙회의 강제경매로 본 건이 진행 중임.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

건물은 2022년 8월 10일 소유권 보존 등기되었으며, 토지 등기부와 유사하게 다수의 가압류 및 압류가 설정되었고, 최종적으로 농업협동조합중앙회의 강제경매로 진행 중임.

3.1. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 22일 신용보증기금의 가압류(갑3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 22일 신용보증기금의 가압류(갑2)임. 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 모두 말소될 예정임. 경매로 인해 대부분의 권리가 말소되지만, 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않음. 이는 추가 확인이 필요한 부분임.

3.1. 4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됨. 이는 임차인이 없을 가능성도 있으나, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌지대에 위치하고 있어 상업 활동보다는 농업 및 주거 기능이 중심인 지역임. 주변에 상업시설 밀집 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 것으로 예상됨.

4.2. 생활 편의시설

주위 환경이 자연마을 및 농경지로 이루어져 있어, 대형 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 마을회관 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 것으로 보임. 차량 이동 시 화순군 소재지의 편의시설 접근은 가능할 것으로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

토지(일련번호 4) 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음. 분묘기지권은 토지 소유자의 동의 없이 분묘를 수호하고 봉제사하는 권리로서, 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인임.

5.2. 맹지 (일부 토지)

일련번호 4 토지는 맹지에 해당하여 도로에 직접 접하는 부분이 없어 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

5.3. 공부상 면적과 현황 면적 차이

건물은 공부상 면적 37.30㎡이나, 현황 면적은 56.60㎡로 약 19.30㎡ 더 넓게 이용 중임. 또한, 제시외 건물 면적이 20.60㎡에 달하므로, 이는 건축물대장과의 차이 발생 및 추후 행정적인 문제로 이어질 수 있음.

5.4. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있음. (다만, 현재까지 인수 보증금은 없는 것으로 명시됨)

5.5. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 외에도 각종 가축사육제한구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 농촌 지역에 소재하는 단독주택으로, 감정가는 35,057,100원으로 비교적 낮게 형성되어 있음. 낮은 감정가에도 불구하고, 분묘기지권 존재, 일부 필지 맹지, 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됨. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 직접적인 제약을 줄 수 있는 주요 문제로, 이에 대한 명확한 해결 방안 또는 인수 여부 확인이 필수적임.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 35,057,100원으로, 해당 지역의 토지 및 건물 가치를 고려할 때 낮은 수준일 수 있음.

* 농촌 지역의 잠재력: 도시 외곽의 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 절차 없이 취득 가능.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세에 대한 JSON 데이터는 제공되지 않았습니다. 따라서, 제공된 감정가 및 물건의 특성을 바탕으로 다음과 같이 분석합니다.

본건의 감정가는 35,057,100원입니다. 경매 물건의 특성상 감정가 대비 일정 비율로 입찰가가 결정되지만, 본건은 분묘기지권, 맹지, 공부와의 차이 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있어 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있는 중대한 하자입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서는 감정가 수준 이하 또는 감정가 근접 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 향후 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 시장 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 감정가의 70% ~ 90% 수준인 24,500,000원 ~ 31,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서도 물건의 하자 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.