나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66152 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 694-3 엘 프리메로 20층2005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "경남공업고등학교" 북측 인근에 위치하는 엘 프리메로 제20층 제2005호로서, 본 건물은 총1개동 총3개호(근린생활시설)/190개호(오피스텔)로 구성되어 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "전포역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물내 제20층 제2005호로서,
(사용승인일: 2021.11.23.)

외벽 : 드라이비트 및 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66152 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 694-3 엘 프리메로 20층 2005호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

* 건물 면적 (전용): 26.61㎡ (약 8.05평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "경남공업고등학교" 북측 인근에 위치.

* 주위 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성. 전포동 일대는 젊은 층이 선호하는 상권으로 변화하고 있으며, 다양한 상업시설이 밀집해 있음. 입지 조건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "전포역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 교통 사정은 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 15일자 롯데카드 가압류 (을구 3번, 갑3 등기구분).

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 세경이엔씨주식회사 (2021-12-14)

* 소유권 이전: 이영훈 (2022-02-08) - 매매 금164,000,000원

* 주택임차권: 김미진 (2022-02-08 전입/확정) - 권리금액 145,000,000원.

* 등기부상 말소: 인수 (을구 4번).

* 물건명세서상: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 가압류: 롯데카드 (2023-06-15) - 말소 예정.

* 가압류: 케이비캐피탈 (2023-11-27) - 말소 예정.

* 강제경매: 김미진 (2024-12-04) - 말소 예정 (본 경매 사건).

* 인수되는 권리: 을구 4번 김미진 주택임차권. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로서, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 전포동 일대는 젊은층이 선호하는 상권으로, 다양한 카페, 식당, 소규모 상점 등이 밀집해 있어 활성화된 지역임.

* 엘 프리메로 오피스텔은 이러한 상권의 중심부에 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 주변에 경남공업고등학교가 있어 학생 및 교직원 대상의 배후 수요도 일부 확보 가능함.

5. 생활정보

* 건물 구성: 총 1개동, 근린생활시설 3개호, 오피스텔 190개호로 구성된 복합건물.

* 구조 및 마감: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층~지상20층 건물 중 20층 2005호. 사용승인일은 2021년 11월 23일로 비교적 신축 건물에 해당함.

* 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 주차타워, 공동현관, 개별난방(도시가스) 등 현대적인 오피스텔 설비 완비.

* 주변 시설: "경남공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부산 도시철도 2호선 "전포역"이 인접하여 교통이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않음. 다만, 전포천 미복개 구간에서 악취 민원이 발생했던 사례가 있으나, 이는 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인(김미진) 존재: 해당 임차인의 보증금 145,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (을구 4번 주택임차권, 등기부 요약 및 물건명세서 참고)

* 공동담보: 경매 구분은 강제경매로 명시되어 있으나, 공동담보 관련 정보가 특이사항에 포함되어 있어 추가 확인이 필요함. (다만, 경매 절차상 큰 영향은 없을 수 있음)

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 편의성이 우수함.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인임.

* 권리분석 결과, 임차인의 보증금 전액 배당 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 낙찰 후 추가 인수 금액 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 전포역 도보 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2021년 11월 사용승인으로 비교적 깨끗한 상태 유지.

* 우수한 주변 상권: 전포동 카페거리 인근으로 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월 29일 (10층, 27.87㎡): 155,000,000원

* 2025년 5월 29일 (11층, 26.61㎡): 155,000,000원

* 2025년 11월 21일 (16층, 26.61㎡): 155,000,000원

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(26.61㎡)의 오피스텔 시세는 약 155,000,000원으로 형성되어 있음.

* 임차인 보증금 인수 고려:

* 임차인 김미진의 보증금은 145,000,000원으로, 선순위임차인이자 인수되는 권리임.

* 만약 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 부담이 증가하게 됨.

* 현재 시세(155,000,000원)에서 임차인의 보증금(145,000,000원)은 매우 큰 비중을 차지하므로, 보증금 인수 가능성은 반드시 고려해야 함.

* 희망 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 시세인 155,000,000원보다 현저히 낮은 가격으로 입찰해야 함.

* 매수인이 인수할 수 있는 보증금액을 감안하여, 안전 마진을 확보하기 위한 보수적인 접근이 필요함.

* 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함. 이는 감정가의 약 68% ~ 81% 수준임.

* 최종 예상 입찰가 : 120,000,000원 (임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 보수적이고 합리적인 입찰가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.