나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4371 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4371 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제3층 제304호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매15계 2025타경4371 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 233,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4371 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 류OO

채권자: 박OO

사용승인일: 2019년 11월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조

난방: 도시가스 개별난방

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡초등학교" 북측 인근 지역에 속합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 화곡동은 서울 서남부 지역의 주요 상권 중 하나로, 강서구청을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 제3층 제304호로, 2019년 11월 18일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 샷시 마감되었습니다. 내부적으로는 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 및 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측으로 각각 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 자세한 사항은 관련 법규 및 건축과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 강제경매는 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채무를 변제받는 절차입니다. 일반적으로 강제경매 물건의 경우, 말소기준권리(해당 물건에서는 채권자인 박OO의 권리보다 선순위인 권리가 없는 경우, 법원의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다)보다 후순위의 권리들은 매각과 동시에 소멸하게 됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산을 일반적으로 권리상의 부담 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 하며, 임차인 존재 여부, 배당 순위 등을 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 어려우므로, 전문가와 상담하여 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 상업 시설이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다. 특히, 본건 소재지 인근에 "화곡초등학교"가 위치해 있어 교육 환경에 대한 관심이 높은 지역입니다. 교통 요충지인 화곡역 인근은 다양한 프랜차이즈와 로컬 상권이 공존하며, 먹자골목을 중심으로 상권이 활성화되어 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 인해 일부 상권이 침체된 경향도 있으나, 주거지 중심의 꾸준한 수요는 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 화곡초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 서울 시내 및 근교 지역으로의 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 강서구는 전반적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 내발산동, 염창동 일대에 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육에 대한 관심 있는 수요층에게 주목받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 실제 조사 시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황이 집합건축물대장 등 공부상의 내용과 다소 상이할 수 있습니다. 또한, 임대 관계는 파악되지 않은 상태입니다 [정보]. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생하거나, 임차인이 있는 경우 추가적인 명도 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 또한, 화곡동 일대는 빌라왕 사건 등으로 인해 전세사기 관련 이슈가 있었던 지역이므로, 관련 잠재적 리스크도 고려해야 합니다. 현재 조사된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 없으나, 직접 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 화곡동이라는 입지적 장점과 함께 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 강제경매 물건의 특성상 권리관계에 대한 철저한 사전 분석이 필수적이며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 또한, 주변 지역의 전세사기 이슈 등도 투자 결정에 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* **신축급 건물**: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* **실거주 및 임대 투자**: 다세대주택으로 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

* **강서구 내 입지**: 서울 서남부 지역의 주요 거점인 강서구에 위치하며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* **경매 투자 기회**: 강제경매 물건으로, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 단, 권리분석 및 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* **교통 및 생활 인프라**: 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계