나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4371 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2019.11.18)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 평탄한 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4371 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제3층 제304호 (신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3)

용도: 다세대주택

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상9층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2019년 11월 18일

1.3. 건물 및 토지 면적

토지 면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물 면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리인 (갑6) 주택도시보증공사의 가압류 (2022.10.28.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건에는 대항력 있는 임차인 박진희 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 박진희

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 3일

* 확정일자: 2020년 5월 4일

* 배당신고일자: 2024년 6월 11일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 여부: 인수

명시된 권리 분석 결과에 따르면, 해당 임차인의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,698,000,000원 (가압류 1,449,000,000원, 압류 징세관-티 50993, 강제경매 249,000,000원 등 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 화곡동 366-36번지 소재 '더원' (2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 10,810,810원/㎡ 입니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 화곡동 504-114번지 소재 '(504-114)' (1986년식, 전용면적 37.44㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 화곡동 1014-11번지 소재 '시원그린빌(1014-11)' (2002년식, 전용면적 37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 동종/유사 물건 거래 동향

본건과 동일한 건물(더플러스) 또는 유사한 연식(2019년 준공)의 거래 사례인 '더원'의 경우, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 26.62㎡(약 8.05평)로, 이를 단순 비교하면 본건의 시세는 약 287,857,000원 (26.62㎡ * 10,810,810원/㎡) 수준으로 추정해볼 수 있습니다. 감정가는 233,000,000원으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: "화곡초등학교"가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박진희 씨의 보증금 249,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(233,000,000원) 및 유사 물건의 최근 매매가(216,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이러한 규제는 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 및 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 최고가 권리인 가압류보다 선순위에 있는 대항력 있는 임차인의 보증금 249,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 중요한 고려사항입니다. 이 인수 보증금액은 본건의 감정평가액보다 높으며, 최근 실거래가와 비교해도 높은 수준입니다. 따라서 낙찰받는다 하더라도 추가적인 자금 부담이 클 것으로 예상되며, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 관리가 용이합니다.

* 화곡초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 수요가 있습니다.

* 경매 시장을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(249,000,000원)을 제외하고, 물건 자체의 가치와 시장 상황을 고려하여 산정합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 건물의 자체 가치는 약 233,000,000원 (감정가)으로 볼 수 있습니다. 다만, 유사 신축 건물(2019년식, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(26.62㎡)의 시장 가치는 그 이상일 수 있습니다.

그러나 인수 보증금(249,000,000원)이 감정가보다 높다는 점을 감안하면, 낙찰 후 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 186,400,000원 (233,000,000원 * 0.80)

상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출 예상 금액은 약 435,400,000원 (186,400,000원 + 249,000,000원)이 됩니다. 이는 보증금 전액을 인수해야 하는 경우를 가정한 최대 지출 금액이며, 실제로는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 인수되는 임차인의 권리 관계 및 배당 절차를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.