나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100050 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제2층 제201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100050 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제2층 제201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경100050
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5, 제2층 제201호 (화곡동, 남성아트빌)
• 감정가: 190,000,000원
• 최저가: 62,259,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매12계 2024타경100050 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5, 제2층 제201호 (화곡동, 남성아트빌) | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 62,259,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경100050 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 이OO이며, 소유자는 황OO입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

해당 물건에는 임차권 설정이 있습니다.

- 임차보증금: 금 159,000,000원

- 임대차계약일자: 2020년 5월 14일

- 임차권자: 이상필

이 임차권은 낙찰 후 인수될 수 있는 권리이므로, 입찰 전 반드시 권리분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 서울 강서 지역의 대표적인 복합 상권으로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접하여 배후수요가 풍부하고 유동인구가 많은 지역입니다. 특히 화곡역 주변은 지하철 5호선 개통 이후 역세권 상권이 형성되었으며, 강서구청 상권과 더불어 소비형 및 생활형 아이템이 조화를 이루고 있습니다.

대상 물건은 근린생활시설 용도로 등재되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 상업적 활용 가능성과 함께 주거 용도로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있는 복합적인 상권 특성을 보여줍니다. 마곡지구 개발과 인근 지역의 재개발 계획이 진행됨에 따라 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2017년 1월 25일입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 전자식 공동현관문 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

주요 인근 시설로는 "화원중학교"가 있으며, 지하철 5호선 "화곡역"을 통해 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 용도의 차이입니다. 본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 용도 변경이나 관련 법규 위반 시 문제가 될 수 있으며, 매수 시 이를 반드시 인지하고 경매 진행 시 참고해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등에 해당하여 항공기 운항과 관련된 고도 제한이나 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. (공항시설법). 이는 지역 내 신축 아파트 공급이 제한되는 요인 중 하나로 작용하기도 합니다.

최근 화곡동 일대는 빌라 전세사기 사건으로 인해 부동산 시장에 부정적인 영향을 미친 바 있으며, 이는 지역 상권 침체와 공실률 증가로 이어지기도 했습니다. 이러한 전반적인 지역 이미지가 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(화곡역) 인근에 위치한 근린생활시설 용도의 물건으로, 현재 주택으로 이용 중입니다. 교통 여건이 양호하고 주변 주거 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 우수하다고 볼 수 있습니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 공항 관련 규제, 그리고 최근 전세사기 이슈로 인한 지역 이미지 하락 등의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 임차권 설정 여부도 권리분석을 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* **우수한 교통 환경**: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 차량 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* **역세권 입지**: 화곡역 역세권이라는 점은 꾸준한 유동인구와 잠재적인 수요를 확보할 수 있는 강점입니다.

* **복합 상권**: 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거용 및 상업용으로 모두 활용될 가능성이 있습니다.

* **저평가 가능성**: 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 지역의 부정적 이슈로 인해 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

**주의사항:**

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하시고, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 면밀히 검토하여 권리 관계 및 법적 제한 사항을 정확히 파악하시기 바랍니다. 특히 임차인의 권리 관계 및 대항력 유무를 철저히 분석해야 합니다.

**면적 정보:**

* 토지면적: 18.84㎡ (약 5.7평)

* 건물면적: 38.26㎡ (약 11.6평)

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계