나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63108 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 588 가야반도보라빌 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63108 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 588 가야반도보라빌 102동 1층102호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경63108
• 주소: 부산광역시 부산진구 가야공원로 41, 102동 1층102호 (가야동,가야반도보라빌)
• 감정가: 378,000,000원
• 최저가: 378,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산지방법원 경매3계 2024타경63108 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야공원로 41, 102동 1층102호 (가야동,가야반도보라빌) | 감정가: 378,000,000원 | 최저가: 378,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경63108 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 가야동 588 가야반도보라빌 102동 1층102호입니다.

감정가는 378,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 33.62㎡, 건물면적은 84.86㎡로, 전용면적 기준 국민평형에 해당합니다.

본 경매는 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건으로, 채권의 양도관계 등 특수성을 가질 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

소유자와 채무자는 김OO으로 동일인이며, 임대관계는 현재 미상으로 조사되어, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자(대항력 있는 임차인 포함)의 유무 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

건물의 이용상태는 현재 아파트로 이용 중이며, 별도의 제시외 면적은 없습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산진구 가야동에 위치하며, "가야초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역이며, 인근 도로변으로는 점포 등이 형성되어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 동의대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 무난한 역세권에 해당합니다.

토지는 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐있어 주거 안정성과 개발 잠재력을 동시에 갖추고 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사슬래브지붕의 23층 건물 내 1층입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있으며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비는 모두 갖추고 있습니다.

토지는 북하향 완경사를 이루는 부정형의 토지이나, 아파트 부지로 효율적으로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 생활정보

교육 환경: 가야초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 여건: 부산도시철도 2호선 동의대역과 버스 정류장이 가까워 부산 시내 이동이 편리하며, 차량 접근성 및 도로 사정이 좋습니다.

주거 환경: 아파트 단지와 주택이 밀집된 지역으로 주거 안정성이 높으며, 인근 도로변의 점포들을 통해 일상 생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 사건입니다. 소유자(채무자)와 채권자의 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 낙찰자는 반드시 현장조사를 통해 대항력 있는 임차인의 유무를 확인하고, 만약 있다면 그에 따른 추가 인수금이 발생할 수 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

소유자 점유일 가능성이 높으나, 미상의 권리 관계에 대한 명확한 파악이 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

3.2. 상권분석

본건 소재 지역은 제3종일반주거지역 및 준주거지역이 혼재된 곳으로, 배후 수요가 탄탄한 주거 중심의 생활 상권을 형성하고 있습니다.

가야초등학교, 아파트 단지 등이 밀집하여 생활 편의 시설(병원, 학원, 마트 등) 수요가 높습니다. 인근 도로변의 점포 구성으로 볼 때, 일상생활을 영위하기에 불편함이 없는 안정적인 상권입니다.

준주거지역이 일부 포함되어 있어 상업시설의 확장성 또한 기대할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. 명도 리스크: 임대관계 미상으로 인한 점유 관계의 불확실성이 존재하며, 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 유동화물건 특성: 채권 관계가 복잡할 가능성이 있어 관련 서류를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

3. 층수 선호도: 1층 물건으로, 일반적인 중층 대비 일조권이나 조망권, 사생활 보호 측면에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

4. 규제: 일반경관지구(저촉), 상대보호구역 등의 토지이용계획 상 제한이 있으나, 주거용 아파트 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 투자 포인트

1. 감정가 대비 가격 경쟁력: 감정가 3억 7,800만원을 기준으로 1회 유찰 시 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 물건입니다.

2. 우수한 입지: 부산도시철도 2호선 동의대역 역세권에 위치하며, 가야초등학교가 인접한 우수한 주거 환경입니다.

3. 안정적인 수요: 전용 84.86㎡의 국민평형 아파트로 실수요층이 두터워 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4. 토지 용도: 제3종일반주거지역 내 아파트로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

3.5. 종합 의견

부산진구 가야동 가야반도보라빌 아파트는 교통, 교육, 주거 환경 측면에서 모두 우수한 입지를 갖추고 있어 실수요자에게는 안정적인 보금자리가, 투자자에게는 환금성이 높은 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

다만, 유동화물건 특성과 임대관계 미상에 따른 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

명도 리스크를 충분히 고려하고, 경쟁률 및 주변 시세를 종합적으로 분석하여 현재 감정가 대비 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계