나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100556 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100556 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매4계 2025타경100556 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로23번길 14, 4층401호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 286,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산서부지원 2025타경100556 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100556 (2)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지 면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

건물 면적: 57.11㎡ (약 17.28평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 온OOOOOO

사용 승인일: 2020년 3월 26일

특이사항: 중복 병합 사건

입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, '하단초등학교'의 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물 및 토지 상태

본건은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 13층 건물 내 4층 401호이며, 2020년 3월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 하부 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다. 본 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 공동현관기, 주차시설, 승강기, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측 약 10미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

권리분석

본건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자 온OOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 주OOOOOOOO 명의로 등기되어 있습니다. '중복 병합 사건'이라는 특이사항이 있으나, 일반적으로 임의 경매의 경우 낙찰 후 잔금 납부와 동시에 기존 권리 관계는 소멸하고 새로운 권리가 형성되므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득하게 됩니다. 다만, 정확한 권리 관계 및 인수 여부는 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

상권분석

본건이 위치한 하단동 일대는 주거 단지 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 공존합니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 배후 수요가 풍부하여 임대 수익을 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

생활정보

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 공동 현관기, 주차 시설, 승강기 설비, 그리고 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

잠재적 리스크

첫째, '중복병합사건'으로 인한 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다. 둘째, 토지이용계획상 '비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법)' 및 '역사문화환경보존지역(문화재보호법)'으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 셋째, '임대관계 미상'이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 추가적인 확인과 시간, 비용이 소요될 수 있습니다. 넷째, 주변 시설 검색 결과, 본건 바로 인근에 뚜렷한 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 지역 특성상 인근 상가 및 주택가에서 발생하는 소음이나 생활 쓰레기 처리 등 일상적인 환경 문제 발생 가능성은 존재합니다.

종합 의견

본건은 신축(2020년 준공)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 안정적이라는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제약과 미상의 임대 관계, 중복 병합 사건이라는 점은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

투자 포인트

신축 건물로 인한 하자 발생 가능성 낮음.

하단초등학교 인근의 안정적인 주거 지역으로 향후 시세 상승 기대.

인근 대중교통망 우수하여 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

다세대주택으로 층별 분리 매각 또는 임대 사업으로 활용 가능성.

다만, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제한 사항을 고려해야 하며, 임대차 관계 확인 및 명도 비용에 대한 충분한 예산을 확보해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계