나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112132 [1] 부산광역시 북구 화명동 2262 대우이안 110동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112132 [1] 부산광역시 북구 화명동 2262 대우이안 110동 11층1102호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경112132
• 주소: 부산광역시 북구 화명신도시로 145, 110동 11층1102호 (화명동,대우이안)
• 감정가: 372,000,000원
• 최저가: 372,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매4계 2024타경112132 | 소재지: 부산광역시 북구 화명신도시로 145, 110동 11층1102호 (화명동,대우이안) | 감정가: 372,000,000원 | 최저가: 372,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경112132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO / 김OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 금 372,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2262 대우이안 110동 11층 1102호

용도: 아파트

건물면적: 전용 59.90㎡ (실수요 선호도가 높은 면적)

토지면적: 대지권 30.00㎡

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 23층 건물 내 11층 (중층)

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 개별난방 설비 및 승강기 등이 갖춰져 있음

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재의 대단위 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 매우 우수합니다.

특히 "명진초등학교"의 남측 인근에 자리 잡고 있어 자녀가 있는 실수요자에게 선호도가 높은 입지입니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

교통상황은 보통 수준이나, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하고 부산도시철도 2호선 "화명역"이 가까워 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있어 외부 이동이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 사건은 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 동일 인물인 경우로, 낙찰 후 소유자를 상대로 명도(인도명령)를 진행하게 됩니다.

다만, 감정평가서상 '임대관계 미상' 및 '폐문부재로 내부 확인 곤란'이라는 특이사항이 있습니다.

3.2. 명도 리스크 분석

현재 점유자가 소유자인지, 미상의 임차인이 존재하는지에 따라 명도 난이도가 달라집니다.

만약 주택 임차인이 존재할 경우, 그 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

내부 확인이 불가능했던 점을 고려하여, 명도 시 소유자 또는 미상의 점유자로부터 발생할 수 있는 명도 저항에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 안정성

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 택지개발지구 내 지구단위계획구역으로 지정되어 주거 밀집도가 높고 주거 환경이 안정적으로 관리되고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주위는 아파트 단지 외에 단지 내 상가 및 각종 근린생활시설이 풍부하게 형성되어 있어, 입주민의 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 매우 양호합니다.

주변에 학교(초/중/고)가 다수 위치하여 교육 관련 상권도 발달되어 있습니다.

5. 생활 정보 및 주거 환경

5.1. 학군 및 교육 환경

본건은 "명진초등학교"에 인접하며, "명진중학교", "화명고등학교" 등의 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있어 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

자녀의 안전한 통학과 면학 분위기 조성이 잘 되어 있어 실수요자의 높은 선호도가 예상됩니다.

5.2. 주택 상태 및 설비

23층 중 11층인 중층에 위치하여 일조권 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

개별 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등 기본적인 아파트 시설이 잘 갖춰져 있어 즉시 입주가 가능한 상태로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 구조적인 문제, 혹은 인테리어 상태 등을 확인하지 못했습니다.

낙찰 후 예상치 못한 보수 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 감안해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

현재 임대관계가 미상인 관계로, 향후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 등장할 경우 예상치 못한 추가적인 부담(보증금 인수 등)이 발생할 수 있습니다.

최저가 입찰 시에는 권리 관계가 단순하다고 가정하더라도, 명도 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 화명동의 핵심 주거 지역에 위치하여 교통, 학군, 생활 편의 시설 등 입지적 장점이 매우 뚜렷한 아파트입니다.

감정가 3억 7,200만원은 현재 시세를 반영한 기준 금액으로 판단되며, 실수요 및 투자 관점 모두에서 매력적인 물건입니다.

다만, 권리 분석상 '임대관계 미상' 및 '폐문부재'라는 명도 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현황 조사 및 권리 분석에 대한 최종 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 만족도 최상

화명역 접근성, 명진초를 품은 우수한 학군, 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 실거주 만족도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 임대 수요

소형 평수(전용 59.90㎡)로 구성되어 있어 1~2인 가구 및 신혼부부 등에게 적합하며, 입지적 강점으로 인해 전월세 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

8.3. 경쟁력 있는 입찰

강제경매 물건으로 권리관계에 대한 면밀한 분석이 필요하지만, 이는 동시에 입찰자들에게 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

명도 리스크를 감안한 적절한 수준의 보수적인 입찰가를 제시한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계