나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124852 [1] 서울특별시 서초구 반포동 20-43 반포자이 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철역 "반포역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 아파트 단지, 학교, 병원, 고속터미널, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 "반포역(7호선)", "사평역(9호선)", "고속터미널역(3호선, 7호선, 9호선 환승역)" 이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2009.03.13)
외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창 호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도 및 현황 "아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2 등)"의 구조임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 "공동주택(아파트)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 단지의 북측으로 신반포로(노폭 약 30m), 서측으로 잠원로(노폭 약 36m), 남측으로 사평대로(노폭 약 38m)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광장(저촉), 도로(2014-08-14)(접합), 도로(저촉), 도시철도
(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-19)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(2014-05-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(도로경계선에서
3m후퇴)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 "미상"

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1.경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124852 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 테크메이트코리아대부주식회사

1.1. 2.소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 20-43 반포자이 102동 1층 103호

용도: 아파트

1.1. 3.매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.2. 면적 정보

1.2. 1.토지 면적

토지면적: 61.72㎡ (약 18.67평)

토지지분: 61.72㎡ (약 18.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물 면적 (전용면적)

건물면적: 132.44㎡ (약 40.06평)

건물지분: 132.44㎡ (약 40.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 4,960,000,000원 (49억 6천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 7호선 반포역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 학교, 병원, 고속터미널, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 7호선 반포역, 9호선 사평역, 3, 7, 9호선 환승역인 고속터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건이 소재하는 단지는 북측으로 신반포로(약 30m), 서측으로 잠원로(약 36m), 남측으로 사평대로(약 38m) 등 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 물건의 말소기준 권리는 을25번 근저당권 (채권자: 테크메이트코리아대부주식회사, 접수일자: 2022.06.08) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류 등)가 말소기준 권리보다 후순위로 기재되어 있거나, 말소 예정으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 2,650,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024.06.07

확정일자: 2024.06.07

배당신고일자: 2025.02.06

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 모든 채권액을 합한 총액은 약 5,160,800,000원 (51억 6천 80만원) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후 수요

본 물건은 서울의 대표적인 부촌인 서초구 반포동에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 반포자이 내에 속해 있습니다. 고속터미널, 신세계백화점, 센트럴시티 등 주요 상업 및 문화 시설이 인접해 있어 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 지역적 특징

강남 및 서초 지역의 중심지로, 고급 주거 단지와 더불어 상업, 업무, 문화 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 우수한 생활 인프라와 높은 지역적 가치를 자랑합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 반포초, 원촌초, 반포중, 세화고 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. (토지이용계획상 상대/절대 보호구역에 저촉될 수 있으므로 교육청 확인 필요)

의료시설: 대학병원급 병원 및 다양한 의원 이용이 편리합니다.

쇼핑/문화: 고속터미널 지하상가, 백화점, 대형마트 등 쇼핑 시설과 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 반포자이

규모: 총 44개동, 3,410세대의 대규모 단지입니다.

건축정보: 2009년 3월 13일 사용승인되었으며, 최고 29층, 최저 3층으로 이루어져 있습니다.

주차: 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 주차 대수는 6,075대입니다. (단, 본 물건의 전용 면적 대비 주차 가능 대수는 관리 규약에 따름)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 132대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련 유의사항

본 물건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있음을 의미합니다. 중복사건은 절차상의 혼란이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 법원 집행관실 등에 문의하여 정확한 진행 상황 및 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광장, 도로, 도시철도 저촉 지역입니다. 또한, 교육환경 보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 건축선은 도로 경계선에서 3m 후퇴해야 합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 아파트 단지 바로 인근에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 화학물질 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치 제한 지역'에 해당되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

대한민국 최고의 주거지 중 하나인 서울 서초구 반포동에 위치한 명문 아파트 단지 '반포자이' 내 물건입니다.

다수의 지하철 노선(7호선 반포역, 9호선 사평역, 3,7,9호선 고속터미널역)을 이용할 수 있는 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

주변에 백화점, 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 및 교육 인프라가 완벽하게 구축되어 있어 거주 만족도가 매우 높습니다.

7.2. 가격 매력

본 물건의 감정가는 4,960,000,000원(49억 6천만원)으로 책정되어 있습니다. 그러나 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(132.44㎡)의 유사 물건이 2026년 6월 20일 615,000,000원(6억 1천 5백만원)에 거래된 기록이 있습니다. 감정가와 실거래가 간에 현저한 차이가 존재하며, 이는 현 시세 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있음을 시사합니다. 다만, 감정가의 정확성 여부 및 시장 상황에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본 경매 물건은 명실상부한 강남의 핵심 입지인 서울 서초구 반포동, 그것도 최고급 아파트 단지인 '반포자이' 내에 위치한다는 점에서 높은 가치를 지닙니다. 뛰어난 교통, 생활, 교육 인프라를 갖추고 있으며, 대단지 브랜드 아파트로서의 프리미엄 또한 기대됩니다.

8.2. 주요 고려사항

권리 분석상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, '중복사건'으로 분류된 점은 유의해야 합니다. 입찰 전 법원 경매계에 연락하여 해당 사건의 진행 상황과 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

무엇보다 감정가(49.6억)와 최근 실거래가(6.15억) 사이에 매우 큰 차이가 존재하므로, 이 격차의 원인을 명확히 파악해야 합니다. 만약 감정가가 현 시세를 반영하지 못했거나 정보 오류라면, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (최근 실거래가 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 동일한 전용면적(132.439㎡)의 아파트가 2026년 6월 20일에 615,000,000원(6억 1천 5백만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 잠재적 시장 가치를 파악하는 데 있어 중요한 기준이 됩니다.

본 건의 감정가는 4,960,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 매우 높은 수준입니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리는 본 물건이 시세 대비 저평가될 가능성을 높입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 615,000,000원을 기준으로 산정하되, 우수한 입지 조건과 권리상의 안전성을 고려하여 약간의 상승분을 반영할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위 및 산정 근거

현 시세 및 권리 분석 결과, 예상 입찰가는 650,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

산정 근거:

* 최근 실거래가 615,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 단지 내 선호도를 감안하여 시세 대비 소폭 상승 여력을 반영했습니다.

* 감정가 4,960,000,000원은 현재 시장 가치와 큰 차이를 보이므로, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가 및 주변 시세를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 점을 고려하여, 보수적인 접근을 통해 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 유리합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 시장 상황, 입찰 경쟁률, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 최신 시세 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.