나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64866 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하는 서면중학교의 북서측 인근에 위치하는 새운타운 주건축물 1동 8층 802호로서 주위는 단독 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 802호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
창호; 새시 창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5미터 내외, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 124-19에 소재한 오피스텔로, 사건번호는 부산지방법원 2024타경64866 (1)입니다.

감정가는 185,000,000원이며, 토지면적은 12.08㎡ (약 3.66평), 건물면적은 58.10㎡ (약 17.58평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 차OO이며, 해당 물건은 2020년에 준공되었습니다.

1. 1.

부지 및 건물 정보

토지면적: 12.08㎡ (약 3.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물 준공연도: 2020년

1. 2.

금액 정보

감정가: 185,000,000원

2. 입지조건

3.

입지 조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치하며, 서면중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

북측 약 5미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

2. 1.

주변 환경

위치: 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 (새운타운 1동 8층 802호)

주위: 단독/공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등

주요 시설: 서면중학교 북서측 인근

2. 2.

교통 및 도로

대중교통: 시내버스정류장, 도시철도 2호선 부암역 인근

차량 접근: 가능

도로: 북측 약 5m, 서측 약 4m 내외 포장도로 접함

2. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 중심상업지역

기타 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

4.

권리 분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

등기부등본 상 주택임차권 (을1, 접수 2024-05-02)이 말소되지 않고 인수되는 것으로 확인됩니다. 임차인 차진현은 2020년 12월 23일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 185,000,000원입니다.

이는 감정평가액과 동일한 금액으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수 2023-05-12)이며, 이에 따라 그 이전의 권리 중 인수되는 권리 (임차권)를 제외하고는 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

차진현은 본 강제경매 (부산지방법원 2024타경64866)의 채권자이기도 하여, 보증금 회수를 위한 경매 절차가 진행 중인 것으로 파악됩니다.

전체 채권액 총액은 370,000,000원입니다.

3. 1.

임차인 현황

임차인: 차 (본건 강제경매 신청 채권자)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-12-23

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 선순위 임차권으로, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함.

3. 2.

집합건물 등기부 요약

주택임차권: 을1, 차진현, 185,000,000원, 인수

소유권이전 (신탁등기말소): 갑3, 새운토건주식회사, 말소 대상 아님

가압류: 갑4, 주택도시보증공사, 185,000,000원, 말소기준권리

강제경매: 갑5, 차진현, 185,000,000원, 말소

3. 3.

물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 임차권등기 (2024.05.02. 등기, 전입/확정 2020.12.23.) - 매수인에게 대항 가능하며, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수.

4. 상권분석

5.

상권 분석

본 물건이 소재한 부산진구 부암동은 도심과 인접하여 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에 서면중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 '새운타운' 내 11층 오피스텔 (구분건물)이 2025년 3월 28일에 19,500만원 (195,000,000원)에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 현재 시세 수준을 파악하는 중요한 지표가 됩니다.

감정가 185,000,000원은 최근 실거래가 195,000,000원과 유사한 수준으로, 시장 가격이 적절히 반영된 것으로 판단됩니다.

단, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가와 동일한 185,000,000원이므로, 실질적인 매수인의 총 인수가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 1.

최근 시세 정보

최근 매매 (2025년 3월): 195,000,000원 (새운타운 11층, 58.0962㎡)

4. 2.

시세 분석

감정가 185,000,000원은 최근 실거래가 195,000,000원과 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 인수될 경우, 실질적인 취득 원가는 임차인 보증금 인수분을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

6.

생활 정보

본 오피스텔은 철근콘크리트 슬라브 지붕 구조의 15층 건물 중 8층에 위치하며, 총 19세대로 구성되어 있습니다.

내부에는 주거용으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

주변에는 서면중학교가 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 환경입니다.

부암역 (도시철도 2호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 1.

건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물

해당 층: 8층 (802호)

전용면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

설비: 급배수/위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별 난방 등

5. 2.

주변 편의시설

교통: 부산진구 부암동, 부암역 (2호선) 인근, 버스정류장

상업: 근린생활시설, 업무시설 등

교육: 서면중학교 인근

주거: 단독/공동주택 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

7.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

만약 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 매수인은 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액이므로, 사실상 해당 금액만큼의 추가 지출이 발생할 가능성이 높습니다.

또한, 본건은 중심상업지역, 방화지구, 그리고 건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한지역 (기준 85m, 최고 120m)에 해당하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

다행히 조사된 주변 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상대보호구역 인근이므로 학교 주변의 환경 규제는 고려해야 합니다.

6. 1.

주요 리스크 요약

* 대항력 있는 선순위 임차인 (차진현): 보증금 185,000,000원 인수 가능성 높음.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 규제 존재.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 경우, 추가적인 확인 및 법적 검토 필요 (본건은 임차인 정보 명확).

7. 종합 의견

8.

종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권과 비교적 가까워 입지 조건은 양호합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나며, 최근 실거래가 또한 시장 가치를 뒷받침하고 있습니다.

하지만 가장 큰 부담은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 원가가 감정가 또는 그 이상이 될 수 있습니다.

임차인이 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수를 위한 경매 절차가 진행 중이며, 배당 절차에 따라 인수되는 보증금의 액수가 결정될 것입니다.

투자를 고려하신다면, 임차인과의 협의 가능성, 명도 절차, 그리고 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액이 시장 가치 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

8. 1.

장점

* 우수한 입지 (역세권, 상업지역, 생활편의시설 인접)

* 최근 실거래가 기반의 시장 가치 형성

* 주거 및 업무 복합 이용 가능

8. 2.

단점

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원 인수 위험

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항 존재 (방화지구, 높이 제한, 상대보호구역)

9. 투자 포인트

10.

투자 포인트

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가와 동일한 185,000,000원이며, 이는 인수될 경우 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 결정하는 핵심 요소입니다.

최근 실거래가(195,000,000원)를 고려했을 때, 만약 인수되는 보증금액이 제대로 처리되어 매수인의 최종 지출액이 시장 가격 이하로 형성될 수 있다면, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

특히, 임차인이 경매를 신청한 상황이므로, 배당 절차가 순조롭게 진행되고 인수되는 보증금액이 합리적인 수준으로 결정된다면, 시장 가격 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

부암역 인근의 지속적인 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

10. 1.

핵심 투자 고려사항

* 임차인 보증금 185,000,000원의 최종 인수 금액 확정 필요

* 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)과 시장가치(195,000,000원) 비교 분석

* 부암역세권의 꾸준한 임대 및 매매 수요

10. 2.

잠재적 수익

* 시장가치 대비 저렴한 총 취득 원가 확보 가능성 (인수 보증금 처리 방식에 따라)

* 안정적인 임대 수익 기대 (주거 및 업무용 오피스텔)

10. 3.

주의사항

* 명도 진행 시 임차인과의 협상 및 법적 절차 발생 가능성

10. 4.

권장 전략

* 보증금 인수 후 총 취득 원가가 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가 산정

11. 예상 입찰가

12.

예상 입찰가

본건의 최신 매매 시세는 195,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 185,000,000원으로 매수인이 인수하게 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건에서 매수인이 실질적으로 취득하는 가치(Equity Value)는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

시장가치 (최근 실거래가): 195,000,000원

인수 보증금: 185,000,000원

실질 취득 가치 (Equity Value): 195,000,000원 - 185,000,000원 = 10,000,000원

이는 매수인이 본 물건을 통해 새롭게 부담하거나 얻게 되는 순수한 가치를 의미합니다.

그러나 실제 경매 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 최소 보장 가치인 감정가 185,000,000원과 경매 절차상의 낙찰 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

만약 입찰가가 185,000,000원 이하일 경우, 매수인의 총 지출액은 185,000,000원이 됩니다 (입찰가 + (185,000,000원 - 입찰가)).

따라서, 실질 취득 가치 10,000,000원이라는 점을 감안하되, 총 지출액이 185,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 195,000,000원을 고려하면, 185,000,000원의 입찰가는 시장가치 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 185,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 총 지출액(입찰가 + 미회수 보증금)이 185,000,000원 수준에서 형성되어 시장가치(195,000,000원) 대비 수익성을 확보할 수 있습니다.

다만, 본 입찰가는 시세 및 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 임차인과의 소통, 법원 경매 물건 정보 최신화 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.