나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2823 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 5층 502호로서
외벽: 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
창호: 샷시창호.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 공동주택(오피스텔, 아파트) 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(월평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2024타경2823 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 5층502호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 277,000,000원입니다.

토지 면적은 29.60㎡ (약 8.95평)이며, 건물 면적은 84.83㎡ (약 25.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 울OOOOOOOOO (울산동부신용협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산중앙초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로망 상태 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 폭 8m 미만의 소로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 울산공업고등학교, 울산중앙초등학교, 월평중학교 관련 상대보호구역 및 울산중앙초등학교 절대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 06월 14일에 접수된 울산동부신용협동조합의 근저당권(178,800,000원)입니다.

이후 김은희, 김주은 씨의 근저당권 및 남구(울산광역시), 동울산세무서장, 울산지방법원의 임의경매개시결정(울산동부신용협동조합, 152,854,064원), 국민건강보험공단, 울산세무서장의 압류, 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류 등이 순차적으로 등기되었으나, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 308,265,712원입니다.

임차인 현황으로는 이금자 씨가 보증금 100,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2019-06-19) 대비 확정일자(2021-08-03)가 늦고 배당신고일자(2024-05-30)가 경매개시결정일(2024-03-29) 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 신정동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 행정기관이 인접해 있어 지역 내에서 입지가 양호한 편입니다.

주요 편의시설로는 학교(울산중앙초등학교, 울산공업고등학교, 월평중학교 등)가 근거리에 있으며, 근린생활시설도 풍부한 편입니다.

현재까지 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 2019년에 준공된 철근콘크리트 구조의 14층 건물입니다.

해당 물건은 5층에 위치한 502호로, 전용면적 84.83㎡ (약 25.66평)의 오피스텔입니다.

주거용으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 오피스텔 설비가 갖추어져 있습니다.

신정동 181-4번지는 울산광역시 남구 중앙로230번길 18에 해당하는 도로명 주소로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 권리상 인수할 보증금이 없는 깨끗한 물건이나, 임차인 이금자 씨의 보증금이 1억 원에 달하므로 배당 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (다만, 현재 정보상 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

최근 매매 사례를 볼 때 감정가(277,000,000원)와 실제 거래가(2024년 150,000,000원 내외) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황이 반영된 결과일 수 있으나, 입찰 시에는 실거래가를 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 2026년의 거래 사례(219,000,000원)가 있다면 시장 가격이 상승하는 추세일 가능성도 있으나, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 유지보수 부담이 적습니다.

* 주요 초등학교와 상업 시설이 인접하여 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 향후 주변 개발 계획이나 시장 상황에 따라 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2024년의 실거래가(약 15,000만원)와 2026년의 잠재적 거래가(21,900만원) 및 감정가(27,700만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 20,000만원으로 예상됩니다. 이는 최근 실거래가보다는 높으나 2026년 예상 거래가 및 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.