나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2823 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2823 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경2823 | 소재지: 울산광역시 남구 중앙로230번길 18, 5층502호 (신정동,그린뜰) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 277,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경2823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2823 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 277,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지 지분율: 2960.4399999999996

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평) - 전용면적

건물 지분율: 8482.630000000001

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 울산동부신용협동조합

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가 요약

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형 토지로서 공동주택(오피스텔, 아파트) 건부지로 이용되고 있으며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 학교환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등의 규제를 받고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 현재 미상인 상태입니다.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하여 교육 시설인 울산중앙초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 일반적인 교통 상황 또한 편리한 편입니다. 인접한 도로망도 잘 정비되어 있어 일상생활 및 교통 이용에 불편함이 적을 것으로 판단됩니다. 도시지역 내 준주거지역에 속해 있으며, 학교 인근이라는 점에서 교육 환경이 우수합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다. 채무자인 정OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자인 울산동부신용협동조합에서 경매를 신청한 사건입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 선순위 권리는 소멸하고 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득하게 됩니다. 특히, 본건과 관련하여 "#대항력없음"이라는 특이사항이 확인되어, 기존 임차인과의 권리 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 문제 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 단독 및 다세대 주택이 많아 주거 수요가 꾸준하며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 학교와 관공서 등이 인근에 위치하여 안정적인 지역 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 직장인 및 1인 가구, 소규모 가구의 주거 수요와 배후 상권이 뒷받침될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본건은 울산중앙초등학교, 울산공업고등학교, 월평중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 관공서가 가까이 있어 행정 업무 처리 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 차량 접근이 용이하고 주변 도로망이 양호하여 시내 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 주거용 오피스텔로서 기본적인 생활 편의를 위한 시설(위생, 난방, 승강기 등)이 구비되어 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "임대관계 미상임"이라는 점입니다. 현재 건물이 임대 중이라면, 임차인과의 명도 절차에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 경매 정보에서 "#대항력없음"으로 명시되어 있어, 임차인의 법적 대항력이 없어 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 보입니다. 또한, 토지 지분율 숫자가 비정상적으로 높게 기재되어 있으나, 이는 일반적인 비율 표기와 다를 뿐 실제 면적(㎡ 및 평) 정보는 명확하므로 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 주변 지역 내 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건 울산광역시 남구 신정동 그린뜰 오피스텔은 입지 조건, 교통 편리성, 생활 환경 측면에서 긍정적인 요소를 다수 갖춘 물건입니다. 특히, 명문 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 상권 및 편의 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 또한, 임의경매로 진행되고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 안전하다는 점은 큰 메리트입니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 교육 환경을 바탕으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 기대됩니다.

신정동 지역은 꾸준한 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다.

84. 83㎡(약 25.66평)의 넓은 전용면적은 1~2인 가구뿐만 아니라 소규모 가족 단위 수요까지 충족시킬 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계