나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1127 [1] 경상남도 양산시 남부동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 지적도 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 (ㄱ)~(ㄴ) ]포함.
2.재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1127 (1)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 503-4

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 2,168,459,220원

토지면적: 721.00㎡ (약 218.00평)

건물면적: 959.99㎡ (약 290.37평) + 제시외 건물 83.13㎡ (약 25.15평)

총 건물면적: 1043.12㎡ (약 315.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각, 유동화물건

주의사항:

* 본건은 재매각 사건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 [감정평가서 중 지적도 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 (ㄱ)~(ㄴ)]이 포함됩니다.

* 건축물 현황상 사용승인일은 1994년 11월 19일입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 경상남도 양산시 남부동 503-4번지이며, 도로명 주소는 경상남도 양산시 중앙로 43 (남부동)입니다.

양산시 남부동은 양산의 구도심 지역으로, 오랜 상업 활동을 통해 형성된 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서 상 확인된 총 채권액은 1,940,000,000원입니다.

말소기준권리: 2021년 04월 13일자 신한은행 근저당 (채권액 1,680,000,000원)이며, 본 경매로 인해 해당 권리 및 그 이하의 모든 권리는 말소될 예정입니다. (압류, 가압류, 기타 근저당 등)

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* ㈜통일감정평가법인부산양산지사: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2014-05-01, 대항력 있음.

* ㈜티엔에스정보: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2023-05-11, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 50,000,000원, 차임 580,000원, 전입일자 2023-09-04, 확정일자 2023-09-04, 대항력 없음.

* 노무법인마당(분사무소): 보증금 15,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2021-07-21, 대항력 없음.

* 세강토목설계주식회사: 보증금 40,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2016-01-11, 대항력 있음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입일자 2017-08-18, 대항력 있음.

* 여 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2026-01-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2014-05-02, 확정일자 2014-05-02, 대항력 있음.

* 허 : 보증금 385,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-01, 대항력 있음.

주의: 대항력 있는 임차인(㈜통일감정평가법인부산양산지사, 세강토목설계주식회사, 신 , 이 , 허 )이 존재하며, 이들의 임대차 관계는 낙찰자에게 인계될 수 있습니다. 특히 신 임차인의 경우 보증금 0원으로 기재되어 있어 특별한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

양산시 남부동은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 본 물건이 위치한 중앙로 일대는 다양한 소매점, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 상권을 형성하고 있습니다.

본 물건의 제2종근린생활시설 용도는 이러한 상권 특성에 부합하여 다양한 업종의 사업장이 입점하기에 매우 적합합니다.

1.4. 생활정보

교통: 본 물건은 양산시의 주요 간선도로인 중앙로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 양산 지하철역도 근거리에 있어 부산 등 광역 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 은행, 관공서, 다양한 상업 시설 및 식당가가 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

의료시설: 종합병원 및 의원 등 다양한 의료 시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금이 존재하며(신 임차인의 0원 제외), 해당 임차인의 계약 조건에 따라 향후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. 신 임차인의 보증금 0원 건은 특별히 주의가 요구됩니다.

재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 사유를 파악해야 합니다. (예: 높은 최저가, 명도 난항, 권리 관계 문제 등)

중복 사건: 여러 경매 사건이 동시에 진행될 수 있으므로, 현재 진행 중인 사건과의 관계 및 최종 매각 여부를 정확히 확인해야 합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관리 주체나 절차상의 특이점이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물의 현황 및 철거 여부 등을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

양산시 남부동의 근린생활시설로서, 입지 및 용도 면에서 잠재력은 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 재매각 이력으로 인해 권리 분석 및 명도 관련 위험이 존재합니다.

이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

상업 지역 내 근린생활시설로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 업종이 입점할 수 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다. (재매각으로 인한 추가적인 가격 조정 가능성)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,168,459,220원입니다.

현재 인수해야 할 보증금이 없으므로, 순수하게 감정가를 기준으로 투자 수익률 및 명도 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다.

단, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 이력, 중복 사건 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 임대 현황, 공실률, 명도 예상 비용 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. (추후 전문가와 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.