나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22149 [1] 충청남도 보령시 명천동 389 명천주공아파트 306동 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22149 [1] 충청남도 보령시 명천동 389 명천주공아파트 306동 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2024타경22149 | 소재지: 충청남도 보령시 주공로 65, 306동 4층401호 (명천동,명천주공아파트) | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 111,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경22149 (1)

소재지: 충청남도 보령시 명천동 389 명천주공아파트 306동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 111,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기이나 매각 포함)

건물면적: 49.97㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 및 이용 현황

건물 구조 및 규모: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제4층 제401호

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급/배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

건물의 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 충청남도 보령시 명천동 소재 "명천주공아파트” 내에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통 상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북서측 및 남서측으로 왕복 약 4차선 포장도로를 진입로로 이용 중임.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지:

본건은 충남 보령시 명천동 명천주공아파트 내에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임. 아파트 주변으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주요 도로(대로3류, 중로1류)와의 접근성이 좋아 차량 이동이 편리함. 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 생활 정보:

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰져 있을 것으로 판단됨. 상권은 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높음.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석:

본건은 토지/건물 일괄 매각이며, 부동산 임의경매 사건임. 소유자 이OO와 채무자 이OO가 동일하며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임. 유동화 물건이라는 특이사항이 있음.

3.2. 주의사항 및 리스크:

가장 중요한 주의사항은 '대지권이 미등기' 상태라는 점임. 다만, 매각 목적물 및 평가에는 포함되었으며, 미등기 대지권의 비율(65854분의 31.7)이 명시되어 있음.

미납된 분양대금은 없으며, 소유권 취득 후 한국토지주택공사(LH)에 대지권 등기 이전을 요구하면 필요한 서류를 교부받을 수 있다고 명시되어 있어, 추후 대지권 등기 확보는 가능할 것으로 보이나, 등기 이전 절차 및 소요 기간에 대한 확인이 필요함.

임대관계는 미상(미확인)이므로, 현장 조사 및 명도 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 함.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크:

미등기 대지권: 대지권 등기 절차를 매수인이 직접 진행해야 하는 번거로움과 시간적 소요가 발생할 수 있음. 명시된 내용대로 LH 협조를 통해 등기 가능성을 높으나, 절차상의 문제 발생 여지를 완전히 배제할 수는 없음.

임대차 관계: 임차인이 존재할 경우, 명도(퇴거) 과정이 필요하며, 임차인의 대항력 유무에 따라 예상되는 명도 난이도와 비용이 달라질 수 있음. '미상'이므로 현장 조사를 통한 확인이 필수적임.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

충남 보령시 명천동 명천주공아파트는 주거지역 내 위치하여 기본적인 거주 환경은 양호한 것으로 판단됨. 감정가 1억 1,100만 원은 해당 지역 소형 아파트 시세를 기준으로 적정성을 판단해야 함. '미등기 대지권'이라는 특이사항이 있으나, 매각에 포함되고 LH 협조 사항이 명시되어 있어 해결 가능성이 높지만, 이 부분이 입찰가 결정에 있어 할인 요소로 작용할 수 있음.

5.2. 투자 포인트:

비교적 소액의 감정가로 주택을 취득할 기회임.

미등기 대지권에 대한 불안 요소를 정확히 파악하고, 명도 리스크를 해결할 수 있다면 경쟁률이 낮아져 저가 낙찰의 가능성이 있음.

실거주 목적이라면, 저렴한 가격으로 주거를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

투자 목적이라면, 대지권 등기 완료 후 가치 상승분을 기대해 볼 수 있음.

5.3. 상권 분석:

본건은 아파트 밀집 지역에 위치하고 있으며, 상권은 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 중심으로 형성되어 기본적인 소비 수요를 충족시키는 수준임. 대형 상권은 아니지만, 주거 편의를 위한 필수 시설은 갖추고 있을 것으로 보임.

법원 정보

홍성지원 경매4계