나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150413 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-36 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150413 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-36 대지 경매

• 사건번호: 2024타경150413
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 42-36
• 감정가: 1,148,180,000원
• 최저가: 1,148,180,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 대지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경150413 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-36 | 감정가: 1,148,180,000원 | 최저가: 1,148,180,000원 | 용도: 대지

2. **Search for surrounding facilities and check for undesirable facilities near the specific address.**

* "서울특별시 강서구 화곡동 42-36 주변 혐오시설"

* "화곡동 42-36 주변 상업시설"

* "화곡동 42-36 주변 편의시설"

* "화곡동 42-36 주변 교통"

Second set of queries for specific analysis.

Now, I will compile the report using the gathered information.

The area is described as a mixed-use area with residential (single-family homes, multi-family homes, apartments) and commercial facilities. There's mention of Gangseo University nearby. The provided address is 서울특별시 강서구 화곡동 42-36.

Let's search specifically for the address and nearby areas for any negative facilities.

The searches for "서울특별시 강서구 화곡동 42-36 주변 혐오시설" did not yield direct results mentioning specific undesirable facilities at or immediately around that exact address. However, general searches for "화곡동 지역 특성" and "화곡동 상권" indicate that while parts of Hwagok-dong are developing with commercial areas, some areas also have a mix of residential and older commercial developments, with mentions of "유흥지대" (entertainment districts) and motels in specific areas like Hwagok 6-dong. The specific address 42-36 is in Hwagok-dong, which is a large area. Without a more precise location context within Hwagok-dong, it's hard to definitively label the immediate surroundings as having specific '혐오시설'. However, the general characterization is mixed.

Let's refine the plan for the report content:

**1. 물건 보고서**

**1.1. 물건 기본 정보**

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150413 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-36

* 용도: 대지

* 감정가: 1,148,180,000원

* 토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

* 토지 지분율: 100% (단독 소유, 제시외 면적 없음)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자/채무자: 최OO

* 채권자: 남OOOOOOO

* 주의사항: 현재 나대지 상태임.

**2. 입지조건**

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임. 5호선 화곡역 및 우장산역과의 거리는 지도상 확인이 필요하나, 대중교통 접근성이 양호한 편으로 추정됨.

* 자연환경: 봉제산, 우장산 등 녹지공간이 인근에 분포하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

**3. 권리분석**

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 남OOOOOOO이 신청한 경매입니다.

* 소유자와 채무자가 동일인(최OO)으로, 소유자가 채무를 변제하지 못해 경매가 진행된 것으로 보입니다.

* 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 실제 현장 조사 시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 말소기준권리, 인수되는 권리, 유치권, 법정지상권 등 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 현재 나대지 상태이므로, 점유자가 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 유치권 등 특이사항은 현장 방문 시 면밀히 확인해야 합니다.

**4. 상권분석**

* 본건 소재지는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 소규모 상업시설 이용이 가능합니다.

* 인근 강서대학교 등 교육기관과 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 소비 수요가 존재합니다.

* 강서구청 사거리 일대(화곡6동)가 강서구의 번화가로 언급되나, 본 건과의 구체적인 상권 연계성은 추가 분석이 필요합니다.

* 주변에 다양한 상업시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

**5. 생활정보**

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태를 갖추고 있습니다.

* 교육: '강서대학교'가 인근에 위치하며, 주변에 초, 중, 고등학교가 분포해 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군은 학교명 확인 후 추가 조사 필요).

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 통한 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

**6. 토지이용계획 및 제한상태**

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 도시계획: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* <b>제1종일반주거지역</b>: 저층 주거지로서, 주로 단독주택 및 낮은 층수의 공동주택이 건설되는 지역입니다. 최근 서울시에서 1종 일반주거지역의 층수 규제를 완화하는 움직임이 있습니다.

* <b>중요시설물보호지구(공항)</b>: 공항 시설 보호 및 항공기 안전 운항을 위해 지정되는 구역으로, 해당 지역 내 건축물 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 김포공항 인근 지역의 경우 이러한 보호지구 규제가 완화되거나 폐지되는 추세이나, 본 건이 정확히 어느 공항의 보호구역에 해당하는지, 그리고 현행 규제는 확인이 필요합니다.

* <b>가축사육제한구역</b>: 가축 사육으로 인한 환경 오염 등을 방지하기 위한 구역입니다. 개발 시 가축 사육 관련 시설은 제한될 수 있습니다.

* <b>원추표면구역</b>: 공항의 안전 운항을 위한 장애물 제한 표면 구역으로, 건축물의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* <b>상대보호구역</b>: 학교 주변의 학습 및 교육 환경 보호를 위해 지정되며, 학교장의 재량에 따라 일부 시설이 제한될 수 있습니다. 인근 강서대학교 또는 다른 교육시설과의 관계를 확인해야 합니다.

* <b>대공방어협조구역</b>: 대공방어작전을 보장하기 위해 지정된 구역으로, 건축물 신축 및 증축 시 국방부와의 협의가 필요할 수 있습니다. 서울시 전역이 대공방어협조구역에 해당합니다.

* <b>과밀억제권역</b>: 수도권 내 인구 및 산업 집중을 억제하기 위해 지정된 지역으로, 학교, 공공 청사, 연수 시설 등 인구집중유발시설의 신설 또는 증설이 제한될 수 있습니다.

**7. 잠재적 리스크**

* <b>나대지 상태</b>: 현재 지상에 건물이 없는 나대지 상태로, 향후 건축 시 건축법, 용도지역 등 관련 법규를 준수해야 합니다. 토지 자체의 경사도("급경사 토지"로 감정평가서에 명시)가 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* <b>복합적인 토지이용규제</b>: 제1종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어, 건축 또는 개발 시 복잡한 행정 절차와 제한 사항이 따를 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역) 및 대공방어협조구역 관련 높이 제한은 반드시 확인해야 합니다.

* <b>혐오시설 가능성</b>: 비록 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 화곡동의 일부 지역 특성상 유흥시설이나 모텔 등이 산재한 지역도 존재하므로, 주변 환경을 직접 확인하여 혐오시설의 존재 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

* <b>권리관계 불확실성</b>: 임의경매이나, 유치권 등 특수 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 등기부등본 확인이 필수적입니다.

**8. 투자 포인트**

* <b>역세권 잠재력</b>: 5호선 화곡역, 우장산역 등 지하철역과의 접근성이 양호한 편에 속하여 향후 역세권 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* <b>개발 가능성</b>: 나대지 상태로, 용도지역(제1종일반주거지역) 및 관련 규제를 고려한 건축 또는 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* <b>주거지로서의 입지</b>: 학교 및 주거시설이 밀집한 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* <b>도시계획 변화 기대</b>: 서울시의 1종 일반주거지역 규제 완화 움직임 등은 본 건의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

**9. 종합 의견**

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 토지(나대지)로, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 강서대학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 감정가는 11억 4,818만원으로, 토지 면적은 307㎡(약 92.87평)입니다.

주요 투자 고려사항으로는, 토지 자체의 경사도, 그리고 제1종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용규제가 복합적으로 적용된다는 점입니다. 특히 공항 관련 규제 및 대공방어협조구역으로 인한 높이 제한은 개발 시 주요 검토 사항이 될 것입니다. 또한, 주변 환경 조사 시 혐오시설의 유무를 반드시 확인해야 하며, 경매 물건이므로 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

향후 개발 가능성, 역세권 개발 잠재력, 그리고 서울시의 도시계획 변화 등을 고려할 때, 규제 사항을 면밀히 검토하고 개발 계획을 구체화한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 규제와 경사지 토지라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150413 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-36

용도: 대지

감정가: 1,148,180,000원

토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

토지 지분율: 100% (단독 소유, 제시외 면적 없음)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 남OOOOOOO

주의사항: 현재 나대지 상태임.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다. 5호선 화곡역 및 우장산역과의 접근성은 지도 확인이 필요하나, 대중교통 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, 봉제산, 우장산 등 녹지 공간이 인근에 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 남OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이며, 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. 현재 등기부등본 상 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 임의경매의 경우 일반적으로 근저당권 등이 말소기준권리가 되어 경매 후 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 등기부등본, 관련 서류 확인을 통해 권리 분석을 철저히 진행해야 합니다. 현재 나대지 상태로 점유자가 없을 가능성이 높지만, 혹시 모를 무단 점유자나 유치권자 존재 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거시설과 함께 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 이에 따라 지역 내 소규모 상업시설 이용이 용이하며, 인근 강서대학교 등 교육시설 및 주거 밀집 지역의 소비 수요를 기반으로 하고 있습니다. 강서구청 사거리 일대가 강서구의 주요 번화가로 알려져 있으나, 본 건과의 구체적인 상권 연계성은 추가적인 상권 분석이 필요합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

해당 물건은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 지역에 위치하여 다양한 주거 형태를 갖추고 있습니다. 인근에 '강서대학교'가 위치하며, 주변으로 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 분포할 것으로 예상되어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다. 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제1종일반주거지역에 해당합니다. 더불어, 다음과 같은 도시계획 및 토지이용 규제가 적용됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항): 공항 시설 보호 및 항공기 안전 운항을 위해 지정된 구역으로, 건축물의 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육으로 인한 환경 오염 방지를 위한 구역으로, 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 원추표면구역: 공항의 안전 운항을 위한 장애물 제한 표면 구역으로, 건축물의 높이 제한이 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교 주변의 교육 환경 보호를 위해 지정되며, 학교와의 거리에 따라 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 인근 교육시설과의 관계 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 대공방어작전 보장을 위해 지정된 구역으로, 건축 시 국방부와의 협의가 필요할 수 있으며, 서울시 전역이 이에 해당합니다.

* 과밀억제권역: 수도권 내 인구 및 산업 집중을 억제하기 위한 지역으로, 인구집중유발시설의 신설 및 증설에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본 건은 현재 나대지 상태로, 토지 자체의 경사도가 다소 있는 편입니다. 이는 향후 건축 시 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 또한, 제1종일반주거지역 외에도 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용규제가 복합적으로 적용되어 있어, 건축 또는 개발 시 복잡한 행정 절차와 까다로운 제한 사항을 준수해야 합니다. 특히 공항 관련 규제 및 대공방어협조구역으로 인한 높이 제한은 개발 가능성을 결정짓는 중요한 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다. 화곡동의 일부 지역 특성상 유흥 시설이나 모텔 등이 산재한 구역도 존재하므로, 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 직접 현장 조사하여 확인해야 합니다. 임의경매 물건이므로, 유치권 등 특이 권리관계 존재 가능성을 염두에 두고 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 역세권 잠재력을 가지고 있습니다. 5호선 화곡역 및 우장산역과의 접근성이 양호한 편에 속하여 향후 역세권 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 나대지 상태로, 토지 자체의 개발 가능성이 열려 있으며, 제1종일반주거지역이라는 점과 더불어 최근 서울시의 1종 일반주거지역 층수 규제 완화 움직임 등은 본 건의 잠재적 가치를 높일 수 있는 요소입니다. 주거 밀집 지역 및 인근 교육 시설로 인해 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 나대지로서, 제1종일반주거지역에 속합니다. 감정가는 11억 4,818만원이며, 토지 면적은 307.00㎡(약 92.87평)입니다. 강서대학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

투자를 고려할 때, 토지의 경사도와 더불어 제1종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용규제가 중첩되어 있다는 점을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 공항 관련 규제와 대공방어협조구역으로 인한 높이 제한은 개발 계획 수립 시 필수적으로 확인해야 할 사항입니다. 또한, 주변 환경 조사 시 혐오시설 유무를 파악하고, 경매 물건이므로 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

이러한 규제 사항들을 면밀히 검토하고, 잠재적인 개발 가능성 및 역세권 잠재력 등을 종합적으로 고려한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 규제와 토지의 물리적 특성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계