나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5676 [1] 부산광역시 연제구 연산동 305-40 창신 5층606호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5676 [1] 부산광역시 연제구 연산동 305-40 창신 5층606호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매3계 2024타경5676 | 소재지: 부산광역시 연제구 과정로348번길 28, 5층606호 (연산동,창신) | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 213,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경5676 (1)이며, 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 305-40 창신 5층 606호 아파트입니다.

용도는 아파트(공동주택)로 이용 중이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본건의 감정가는 2억 1,300만 원으로 책정되었습니다.

건물 면적은 전유면적 76.76㎡(약 23.2평)이고, 토지 면적은 42.37㎡이며, 사용승인일은 1982년 12월로 약 43년차 구축 아파트입니다.

경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지조건 분석

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 남서측 인근에 위치하는 창신맨션 단위세대입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 양호한 주거지역을 형성하고 있습니다.

교통상황은 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 무난한 편으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여, 주거 편의성 외에도 향후 개발 시 사업성이 높게 평가될 수 있는 잠재력을 갖추고 있습니다.

2. 경매 권리 분석

2.1. 권리관계 및 명도 용이성

본 건은 근저당권에 기한 부동산임의경매 사건으로, 매각으로 인해 등기부상의 권리는 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 권리분석 상의 난이도는 낮은 편입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 채무자(소유자)가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰자는 소유자를 상대로 인도명령(또는 명도소송)을 통해 점유를 이전받아야 합니다.

입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 여부(대항력 포함)를 파악하는 것이 중요합니다.

3. 지역 및 상권 분석

3.1. 상권 및 주변 환경

본 물건이 위치한 연제구 연산동은 주거 선호도가 안정적인 지역입니다.

주변에는 연산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

토지가 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 밀집도가 높고 주거 환경 개선 사업에 대한 잠재적 기대감이 존재하는 지역입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 1982년에 건축된 약 43년차의 노후된 건물이라는 점입니다. 취득 후 건물의 수선 또는 리모델링 비용이 예상될 수 있습니다.

다음으로, 임대 관계가 미상인 상태이므로 명도 과정에서 예상치 못한 점유자의 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

교육환경보호구역에 속해 있어 일부 유해시설 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으나, 주거용 아파트의 가치에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건 창신맨션 606호는 부산 연제구 연산동의 제3종일반주거지역이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 건물의 노후도는 리스크 요인이지만, 장기적인 관점에서 40년이 넘은 구축 아파트로서 토지 지분을 활용한 재건축 또는 리모델링 투자의 관점에서 접근할 경우 상당한 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

투자 포인트

1. 재개발/재건축 잠재력: 제3종일반주거지역에 위치한 40년 이상 노후 아파트로, 향후 개발 사업 추진 시 지분 가치 상승이 기대됩니다.

2. 안정적인 교육 환경: 연산초 인근에 위치하여 학군이 잘 갖추어져 있어 실수요자 유입이 용이합니다.

3. 비교적 낮은 권리 리스크: 등기부 권리 관계가 단순하여 법적인 리스크가 낮으며, 명도 가능성도 비교적 높습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계