나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3252 [1] 부산광역시 사하구 장림동 1059 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.08.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림초등학교 북동측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설 및 주유소, 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시
됨.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상태
대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

나. 교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 장림역이
소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

다. 인접도로상태
남동측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접함.

라. 토지이용계획 및 제한상태
준공업지역(2017-10-18) , 중로1류(폭 20m-25m)(2019-02-20)(접합) , 일단의공업용지조
성사업지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 일반산업단지(지원시설구역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 치장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 타일 붙임, 판넬, 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창의 구조임.
급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 비상발
전설비 등이 되어 있으며,
1층은 정육백화점, 냉장실, 냉동실, 포장실, 작업장, 테크하역장 등,
2층 및 3층은 식당 및 주방, 사무실 등,
4층은 냉장실, 작업장 등,
지하층은 펌프실 등으로 이용중임.

기호(2-1) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서
벽체 : 샌드위치판넬 마감.
자동차관련시설(주차타워-60대)로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 냉동 및 냉장설비, 육가공설비, 수변전설비 등으로 현상 보통시되고, 기호
(2) 건물내 및 외부에 설치되어 있으며, 동장소에서 실사하였음.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 건물은 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 비동이나 일반건축물대장상은 A동임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-4) 및 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2015-9호, 제2017-63호의 기계기구 목록 포함.
- 본건 토지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함.
- 본건 건물은 등기사항전부증명서상 비동이나 일반건축물대장상 명칭은 A동임.
- 본건 건물 1층은 정육백화점, 냉장실, 냉동실, 포장실, 작업장, 테크하역장 등으로, 2층 및 3층은 식당, 주방, 사무실 등으로, 4층은 냉장실, 작업장 등으로, 지하층은 펌프실 등으로 각 이용중임.
- 본건 건물의 기존부분의 사용승인일은 2007년 7월 4일이나 2018년 4월경 기존부분 대수선 및 증축한 것으로 조사되는 바, 기존부분은 이를 고려하여 평가하였으며, 증축부분 중 감정평가서상 기호 (2-1) 자동차관련시설 평가시 소규모 종물(판넬조 유수검지장치실)은 포함하여 평가함(감정평가서 참조).
- 제시외 건물(2-1, 2-2)은 일반건축물대장에 등재[사하구청 건축과-27541(2019.07.04.)호 건축물 사용승인(증축-추인)] 되어 있으므로 일반건축물대장상 면적으로, 제시외 건물(2-3, 2-4)는 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였으며, 제시외 건물(2-2) 냉장실내의 기계기구(유니티쿨러)는 매각에서 제외함.
- 본건 기계기구는 냉동 및 냉장설비, 육가공설비, 수변전설비 등이며, 기계기구의 정상작동여부는 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매 응찰시 기계기구의 작동여부 등은 재확인이 필요함.
- 본건 기계기구 중 감정평가서상 목록Ⅰ 기호(1)[Over Head Crane], 목록Ⅱ 기호[(1) : 1)~13)] 중 12)의 Meat 오픈 다단 (SMM4M2-08SS)(2set), 목록Ⅱ 기호(15) 가스회전식 국솥(3층 주방) 중 2대는 각 소재불명이고, 목록Ⅱ 기호(14)[RACK 컨베이어형 식기세척기] 중 1대는 해체되어 있으며, 작동불량 상태인 것으로 조사되므로 평가대상에서 제외함(본건 기계기구목록에 대해서는 감정평가서 및 별지 기계기구목록을 참고 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3252 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 1059

* 용도: 근린시설

* 매각구분: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 8,695,122,080원

* 토지면적: 1890.00㎡ (약 571.69평)

* 건물면적: 2787.06㎡ (약 843.24평)

* 건물 제시외면적: 121.23㎡ (약 36.67평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 근린생활시설, 주유소, 중·소규모 공장 등이 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 장림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 물건의 남동측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 해당 토지는 준공업지역으로, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 일단의 공업용지조성사업지역, 상대보호구역, 일반산업단지(지원시설구역)로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

* 등기부 상 총 채권액은 약 124억 2천 4백만원에 달합니다.

* 말소기준권리는 2015년 1월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(을11/을5, 36억 6천만원)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 이후 설정된 모든 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 경매 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* (주)다온식품농업회사법인: 보증금 500,000,000원, 차임 10,000,000원, 사업자 등록일 2023-03-29. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업자 등록일 2022-12-01. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2021-09-17. 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 낙찰자는 별도의 임차인 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 장림동은 준공업지역으로서, 근린생활시설 및 중소규모 공장이 혼재된 산업 및 상업 복합 지역입니다.

* 주유소 등 상업 시설과 산업 시설이 공존하여 지역 경제 활동이 활발한 곳으로 판단됩니다.

4.2. 주요 업종

* 건물 내부의 이용 현황(정육백화점, 냉장/냉동실, 작업장, 식당, 주방, 사무실 등)과 제시외 건물(자동차 관련 시설)을 볼 때, 식품 가공, 유통, 물류, 외식업 등 관련 사업에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 장림초등학교가 인근에 위치해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 기타 생활 기반

* 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 명칭이 등기사항전부증명서상 '비동'이나, 일반건축물대장상 'A동'으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* 건물은 2007년 사용승인되었으나, 2018년 대수선 및 증축이 이루어졌습니다.

6.2. 기계/기구 상태

* 물건에 포함된 냉동/냉장설비, 육가공설비, 수변전설비 등의 기계/기구는 정상 작동 여부 확인이 곤란하며, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 경매 응찰 시 반드시 기계/기구의 작동 상태를 재확인해야 합니다.

* 일부 기계/기구(Over Head Crane, Meat 오픈 다단 2대, 가스회전식 국솥 2대, RACK 컨베이어형 식기세척기 1대)는 소재 불명, 해체, 작동 불량으로 평가 대상에서 제외되었으며, 제시외 건물 내 일부 기계(유니티쿨러) 역시 매각에서 제외됩니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 제시된 임차인들은 대항력이 없습니다.

* 토지상의 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 제시외 건물(2-1, 2-2)은 건축물대장에 등재되어 있으나, (2-3, 2-4)는 개략적인 실측 면적으로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 연면적을 갖춘 대규모 건물입니다. 준공업지역 내 입지하여 교통이 편리하고 도로 접근성이 우수합니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이며, 임차인들의 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 감정가 대비 높은 채권 총액, 기계/기구의 불확실한 상태, 건물 증축 및 대수선 이력 등은 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 및 건물 면적을 활용한 다양한 사업 운영 잠재력.

* 준공업지역 내 우수한 입지 조건 및 편리한 교통망.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 적음.

* 식품 가공, 유통, 물류, 외식업 등 다목적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가(8,695,122,080원)를 기준으로 산정하되, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금(0원)은 제외합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 가치, 주변 시세, 경쟁 상황, 기계/기구의 실질적 가치 및 활용도, 그리고 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 기준점으로 삼되, 신중하고 보수적인 접근이 권장됩니다. 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

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