나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2630 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1)대전광역시 유성구 봉명동 소재 "온천1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주상복합아파트단지, 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.
(2)-(4)대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전둔산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

(1)본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전1호선 "유성온천역"이 소재하는 등 대중교통여건 보통시 됨.
(2)-(4)본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장과 비교적 근거리에 대전1호선 "갈마역"이 소재하는 등 대중교통여건 보통시 됨.

건물의 구조

(1)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상27층 건물 내 제12층 제101-1203호로서,
외벽 : 외장석재 마감 등
내벽 : -
창호 : 섀시 창호 등임.
(2)-(4)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제4층 제403호 외 2개호로서,
외벽 : 외장석재 마감 등
내벽 : -
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

(1)아파트로 이용중임.
(2)-(4)각각 도시형생활주택으로 이용중임.
※건축물현황도(각 호 평면도)를 참조하였는 바, 실제와 차이가 있을 수 있음.

설비내역

(1)-(4)위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)부정형의 평지로서 아파트, 판매시설(상점)부지로 이용중임.
(2)-(4)사다리형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1)북동측으로 대로, 남동측으로 광로, 남서측과 북서측으로 소로에 접함.
(2)-(4)북서측으로 대로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유성구 봉명동 553-2 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업) , 광로2류(폭 50m-70m)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)등 임.
서구 둔산동 1122 : 준주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2014-12-12)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경2630 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 553-2, 유성씨제이나인파크 12층 101-1203호

용도: 아파트

감정가: 764,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 22.88㎡ (약 6.92평)

토지지분: 22.8834㎡ (약 6.92평)

건물면적: 179.40㎡ (약 54.27평)

건물지분: 179.397㎡ (약 54.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "온천1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합아파트단지, 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. (감정평가서 요약 내용 중 (1)항 기준)

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 대전 1호선 "유성온천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. (감정평가서 요약 내용 중 (1)항 기준)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 신한은행 근저당 (을6)임.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: (1203)SUENAGAMAYU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 나타남. 금액이 미상이라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 4. 등기부현황 요약

* 소유권 이전: 유명숙 (2016-01-11), 최익준 (2017-11-30, 매매 금480,000,000원)

* 근저당: 신한은행 (2017-11-30, 금363,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 설형수 (2023-02-23, 금400,000,000원) - 말소

* 압류/가압류: 서대전세무서장, 근로복지공단, 황연희, 삼성카드, 하나카드, 지엘루비콘주식회사, 신용보증기금, 우리카드, 신한카드, 부산은행, 북대전세무서장, 주식회사제테마, 한국캐피탈주식회사, 유성구(대전광역시), 서구(대전광역시) 등 다수 - 모두 말소되었음.

* 임의경매 개시결정: 신한은행 (2024-03-04) - 본건 경매 사건

1.3. 5. 등기부 채권 총액

총 1,651,049,561원

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 주상복합 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

* 유성온천역 역세권에 해당하여 유동인구가 꾸준하며, 각종 금융기관, 관공서(온천1동행정복지센터), 상업시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

* 검색 결과, 해당 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 주상복합 및 고밀도 주거시설 건설이 진행되고 있음. 다만, 일부 지역에서는 과밀화 및 학군 문제에 대한 우려도 제기되고 있음.

* 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어려웠으며, 일반적인 주거 및 상업지역의 특성을 보임.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하6층/지상27층 건물 중 12층 101-1203호.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 구비되어 있음.

* 아파트 정보 (CJ나인파크):

* 주소: 대전광역시 유성구 봉명동 553-2

* 사용승인일: 2008년 1월 11일

* 규모: 2개동, 168세대, 최고 27층

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주차: 지하주차장 총 464대, 전기차 충전기 8대 설치.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권 금액: 등기부상 채권 총액이 16억 원을 초과하여 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않음을 시사함.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 취급하는 금융기관이나 절차상의 특수성이 있을 수 있어 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 정보: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이 존재하나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 CJ나인파크 내 아파트로, 유성온천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함. 주상복합단지 내에 위치하여 주변 상업시설 이용이 용이하며, 비교적 최근에 지어진 아파트(2008년식)임. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 부담은 없는 것으로 보임. 다만, 채권 총액이 높고 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 1호선 유성온천역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 접근성이 좋음.

* 개발 잠재력: 유성구 봉명지구 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승 기대 가능.

* 정상적인 권리관계: 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확함.

* 생활 편의 시설: 단지 내 및 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 764,000,000원

* 최근 실거래가 (JSON 기반 분석):

* 2025년 5월, 170.728㎡ (약 51.6평) 기준: 730,000,000원

* 2025년 8월, 170.728㎡ (약 51.6평) 기준: 735,000,000원

* 2025년 11월, 151.902㎡ (약 46.0평) 기준: 600,000,000원 (면적 차이 고려)

* 본건 건물면적: 179.40㎡ (약 54.27평)

* 분석: 본건은 최근 거래된 170.728㎡ 면적의 물건보다 약간 더 넓은 면적을 가지고 있으며, 감정가는 764,000,000원임. 최근 실거래가(73,000만원~73,500만원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임. 그러나 물건의 입지와 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가 수준에서 감정가 이하로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 730,000,000원 ~ 760,000,000원

* 권고 입찰가: 740,000,000원 ~ 750,000,000원 (감정가 대비 약 96~98% 수준에서 낙찰 가능성 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.