나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4333 [8] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 3층304호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4333 [8] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 3층304호 오피스텔 경매

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부산서부지원 경매4계 2023타경4333 | 소재지: 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1, 3층304호 (주례동,팍스타운) | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2023타경4333 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경4333 (8)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 350,000,000원

토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

건물면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 업무시설(오피스텔)로 주거용으로 이용 중임.

1.2. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하는 주례중학교 북측 인근에 위치한 팍스타운 4층 406호 외 23개호 중 3층 304호입니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 대로변 상업용 시설 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 냉정역이 있어 교통 상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 내 4층 406호 외 23개호로 구성되어 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 대부분 업무시설(오피스텔)로 주거용으로 이용 중이며, 일부(기호 (10),(12),(22))는 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 3필지 일단의 자체지반 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 광대로, 서측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동 57-17번지에 위치하며, 주례중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대로변에는 상업용 시설이 발달해 있습니다. 또한, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다. 차량을 통한 접근도 용이한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부산서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. '부동산 임의경매'는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청하는 절차를 의미합니다. '중복사건' 및 '유동화물건'이라는 특이사항은 경매 절차에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다. 유동화 물건의 경우, 자산유동화증권(ABS) 등과 관련될 수 있어 권리 관계를 더욱 면밀히 파악해야 합니다. 경매 진행 시 낙찰자는 기존의 부담(말소기준권리 이하)을 인수하지 않는 경우가 일반적이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 별도의 법률 검토를 통해 확인해야 합니다. 본 보고서는 법률적 자문을 대체하지 않으며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시길 권장합니다.

1.5. 상권분석

본건이 속한 주례동 일대는 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 인근에 주례중학교가 있어 학생들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있으며, 근린생활시설 또한 다양하게 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 오피스텔 용도이지만 주거용으로 이용되고 있다는 점은 소형 임대 가구 수요가 있음을 시사하며, 부산 시내 교통망과의 연계성을 고려할 때 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

부산 도시철도 2호선 냉정역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주례중학교를 비롯한 교육 시설이 가까이 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주거와 상업 시설이 조화롭게 어우러진 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 본건이 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 주거용으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 건축법상 불법 용도 변경에 해당될 수 있으며, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 또한, 주거용 주택 대출이나 정부 지원 정책 등에서 불이익을 받을 가능성이 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점은 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. '중복사건, 유동화물건'이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성과 예상치 못한 변수의 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 권리 분석과 절차 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 바로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 냉정역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주례중학교 및 근린생활시설과 가까워 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 오피스텔입니다. 업무시설로 등기되어 있으나 주거용으로 사용되고 있다는 점은 향후 행정적 문제가 발생할 소지가 있으나, 이를 감수한다면 임대 수익 창출의 가능성도 있습니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 점은 경매 진행 시 주의 깊은 접근이 필요함을 시사합니다.

1.9. 투자 포인트

편리한 교통망(냉정역, 버스정류장)과 우수한 생활 인프라(학교, 상업시설)를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

업무시설이나 주거용으로 활용 시 잠재적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

다만, 업무시설의 주거용 사용에 따른 법규 위반 리스크와 복잡한 경매 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계