나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2630 [3] 대전광역시 서구 둔산동 OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1)대전광역시 유성구 봉명동 소재 "온천1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주상복합아파트단지, 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.
(2)-(4)대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전둔산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

(1)본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전1호선 "유성온천역"이 소재하는 등 대중교통여건 보통시 됨.
(2)-(4)본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장과 비교적 근거리에 대전1호선 "갈마역"이 소재하는 등 대중교통여건 보통시 됨.

건물의 구조

(1)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상27층 건물 내 제12층 제101-1203호로서,
외벽 : 외장석재 마감 등
내벽 : -
창호 : 섀시 창호 등임.
(2)-(4)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제4층 제403호 외 2개호로서,
외벽 : 외장석재 마감 등
내벽 : -
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

(1)아파트로 이용중임.
(2)-(4)각각 도시형생활주택으로 이용중임.
※건축물현황도(각 호 평면도)를 참조하였는 바, 실제와 차이가 있을 수 있음.

설비내역

(1)-(4)위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)부정형의 평지로서 아파트, 판매시설(상점)부지로 이용중임.
(2)-(4)사다리형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1)북동측으로 대로, 남동측으로 광로, 남서측과 북서측으로 소로에 접함.
(2)-(4)북서측으로 대로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유성구 봉명동 553-2 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업) , 광로2류(폭 50m-70m)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)등 임.
서구 둔산동 1122 : 준주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2014-12-12)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경2630 (3)

* 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1122, 6층 601호

* 건물용도: 아파트

* 물건종류: 구분건물 (토지/건물 일괄매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 및 감정가

2.

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 12.68㎡ (약 3.84평)

* 건물면적 (전용면적): 33.81㎡ (약 10.23평)

* 건물면적 (분양면적): 별도 명시되지 않았으나, 전용면적보다 넓습니다.

1.3. 건물 정보

2.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층 / 지상 11층 건물 중 제6층 제601호

* 사용승인일: 2017년 06월 05일

* 주요 용도: 공동주택 (아파트)

* 부대 용도: 제2종 근린생활시설

* 내외부 마감: 외벽 - 외장석재 마감, 창호 - 섀시 창호

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등 구비

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 위치: 대전광역시 서구 둔산동 1122번지 (대전둔산중학교 남동측 인근)

* 주위 환경: 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 사다리형 평지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구), 대로3류, 소로1류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다. 상대보호구역은 교육환경 보호를 위해 학교 주변에 설정되는 구역입니다.

2.2. 교통 상황

2.

* 도로 접근성: 차량으로의 출입이 용이하며, 북서측으로는 대로, 남서측으로는 소로에 접해 있습니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 대전 1호선 갈마역이 비교적 근거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 분석 요약

2.

* 본 물건은 유동화 물건으로, 등기부등본 상 말소기준권리(신한은행 근저당, 2017.06.21.)보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 8억 8천만원으로 파악되나, 이는 등기상 채권 총액일 뿐 낙찰자가 인수하는 금액과는 다릅니다.

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 03월 14일

* 배당신고일자: 2024년 05월 22일

* 대항력: 없음. 임차인은 낙찰자에 대해 대항할 수 없습니다.

* 미배당 보증금: 매수인 인수. (다만, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 없는 것으로 분석됩니다. 예상 배당금은 20,000,000원입니다.)

3.3. 등기부 요약

2.

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2017.06.21.)

* 경매개시결정: 신한은행 임의경매 (2024.03.04.)

* 말소예정 권리: 근저당, 압류, 가압류 등 다수 (모두 말소 처리 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

2.

* 대전광역시 서구 둔산동은 대전의 핵심적인 행정, 상업, 주거 중심지로 잘 알려져 있습니다.

* 본 물건이 위치한 둔산동 지역은 다양한 근린생활시설, 금융기관, 법원, 행정기관 등이 밀집하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주상복합아파트 단지와 상업시설이 발달하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

4.2. 상업 시설 및 편의시설

2.

* 물건지 인근에 다양한 상점, 식당, 카페, 병원, 은행 등 근린생활시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 대전 1호선 갈마역을 중심으로 형성된 상권도 편리하게 이용 가능합니다.

* 최신 상권 변화 추이와 공실률 등은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

4.3. 혐오시설 유무

2.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등) 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

* 정확한 조사를 위해 지도 서비스 등을 활용한 상세한 현장 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 교통 및 접근성

2.

* 차량으로 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 대전 1호선 갈마역을 통해 대전 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

2.

* 인근에 다수의 마트, 병원, 은행 등 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주상복합 아파트 단지 및 상업시설이 밀집하여 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 교육 시설

2.

* 대전둔산중학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 접근성이 좋습니다.

* 본건 지역은 '상대보호구역'에 해당되어 교육 환경 보호에 관한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 상세 학군 정보는 지역별 학교 배정 기준을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 인수 관련 리스크

2.

* 임차인의 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구는 주의가 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 법적 절차 상 배당 순위에 따라 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있는지 명확한 확인이 필요합니다. (본건에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수될 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

6.2. 건물 및 부대시설 관련 리스크

2.

* 건축물현황도와 실제 현황이 다를 수 있으므로, 현장 방문을 통한 확인이 중요합니다.

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차 상의 특징이나 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 관련 리스크

2.

* '상대보호구역' 지정은 해당 구역 내 교육 환경 보호 관련 법규 적용을 의미합니다. (일반적인 주거용도에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 건물 용도 변경 등에는 제약이 있을 수 있습니다.)

* '가축사육제한구역'은 해당 지역 내 가축 사육에 제한이 있음을 뜻하며, 일반적인 주거용도에는 영향이 없습니다.

7. 투자 포인트

2.

7.1. 입지적 장점

2.

* 대전광역시 서구 둔산동이라는 우수한 입지에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 대전 1호선 갈마역 역세권 단지로 교통 편의성이 높습니다.

* 다양한 편의시설 및 행정기관이 밀집한 중심 상업지역에 인접하여 생활 인프라가 풍부합니다.

7.2. 소형 면적의 활용성

2.

* 전용면적 약 10평대의 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자들의 관심이 높을 수 있습니다.

* 투자 목적 시, 상대적으로 낮은 투자 금액으로 접근이 가능합니다.

7.3. 권리관계의 명확성

2.

* 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. (다만, 임차인 보증금 관련 세부 사항은 재확인 필요)

8. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 없는 점, 소형 면적임을 고려할 때, 감정가 132,000,000원을 기준으로 시장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 별도의 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.

9. 종합 의견

2.

* 본 건은 대전광역시 서구 둔산동의 역세권 소형 아파트로, 입지와 교통 여건이 우수하며 생활 편의시설도 풍부합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 임차인과의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

* 유동화 물건이라는 점, 임차인 보증금 관련 세부 사항에 대한 최종 확인, 그리고 정확한 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 성공적인 경매의 핵심이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.