나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124905 [1] 세종특별자치시 조치원읍 서창리 177-5 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124905 [1] 세종특별자치시 조치원읍 서창리 177-5 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경124905
• 주소: 세종특별자치시 조치원읍 내창1길 35-1
• 용도: 근린주택

대전지방법원 경매9계 2024타경124905 | 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 내창1길 35-1 | 감정가: 1,059,894,200원 | 최저가: 741,925,000원 | 용도: 근린주택

1. 대전지방법원 2024타경124905 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124905 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 서창리 177-5

용도: 근린주택

감정가: 1,059,894,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황 (토지)

1.2. 1.토지 면적 및 이용

총 토지 면적: 275.00㎡ (약 83.2 평)

경매 대상 토지 지분: 137.5㎡ (약 41.6 평) - 목록 1, 2에 대한 지분 매각임.

토지 이용 현황: 기호(1),(2)는 2필지 일단의 사다리형 토지로, 주상용(근린생활시설 및 다중주택) 건부지로 이용 중이며, 기호(4)는 세장형 토지로 주거지 상태로 이용 중임.

1.2. 2.주위 환경 및 입지

위치 및 주변 환경: 본건은 고려대학교 세종캠퍼스 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주택 및 상가 혼용지대로 제반 입지여건은 보통임.

교통 상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 국도변으로 시내버스승강장이 소재함. 제공된 정보에는 근거리에 지하철 "용문역"이 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 해당 역의 위치를 고려할 때 해당 정보 자체의 오류 가능성을 염두에 두어야 함. 이를 제외하고는 교통이용 편의도는 보통인 편임.

인접 도로 상태: 기호(1),(2) 토지는 동측으로 노폭 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 기호(4) 토지는 남동측으로 노폭 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한사항

기호(1), (2): 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당함.

기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.3. 물건 현황 (건물)

1.3. 1.건물 개요

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물임.

사용승인일: 2020년 4월 23일

건물 총 면적: 464.90㎡ (약 140.6 평)

건물 이용 상태:

1층: 근린생활시설(상호명 "진향원"), 다중주택(1호), 계단실

2층: 다중주택(5가구)

3층: 다중주택(5가구)

4층: 다중주택(5가구)

1.3. 2.건물 내부 및 설비

마감 상태: 외벽은 치장벽돌쌓기, 화산석 돌붙임 마감, 몰탈위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 및 타일마감, 몰탈위 페인팅 등으로 되어 있음. 창호는 PVC샷시 이중창호임.

주요 설비 내역: 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스 난방설비(2-4층 및 1층 다중주택 부분), 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

1.3. 3.공부상 면적 및 현황 차이

1층 면적 차이: 등기사항전부증명서상 면적(136.04㎡)과 일반건축물대장상 면적(126.04㎡)이 상이하나, 사용승인 후 표시변경(변동일: 2023.04.17.)으로 인한 것으로, 공부상 확인되어 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 평가되었음.

1층 용도 현황: 일반건축물대장상 "제2종근생(일반음식점, 사무소), 계단실"로 등재되어 있으나, 현황은 "제2종근생, 다중주택(1호), 계단실"로 이용 중인 것으로 조사되었음.

1.4. 권리 분석

경매 구분 및 채권자: 본건은 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건임.

"일괄매각(목록 1, 2는 지분에 대한 매각임)" 관련 사항: 본건은 토지와 건물이 일괄매각되나, 토지(목록 1, 2)는 지분으로 매각된다는 점에 유의해야 함.

1.5. 상권 분석

대학가 주변 상권 특성: 고려대학교 세종캠퍼스 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 수요와 더불어 일반 근린생활시설 수요가 공존하는 지역임.

인근 시설: 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음. 1층에는 상호명 "진향원"으로 근린생활시설이 운영 중이며, 일부 다중주택 용도로도 활용되고 있음.

1.6. 생활 정보

대학가 접근성: 고려대학교 세종캠퍼스에 인접하여 교육 및 문화 접근성이 우수함.

주거 및 상업 혼합지대의 특징: 대학가 상권의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 상가 역시 대학가 특화 업종으로 수익 창출 가능성이 있음.

1.7. 잠재적 리스크

1층 면적 및 용도 불일치: 공부상 면적과 실제 이용 면적, 그리고 공부상 용도와 실제 이용 용도 간 차이가 존재하므로, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필요함.

토지 지분 매각 관련 사항: 토지가 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있음.

"용문역" 표기 오류 가능성: 제공된 교통 정보에 "용문역"이 언급되어 있으나, 해당 지역과의 거리상 오류 가능성이 높아 실제 교통 편의도는 현장 확인 및 대중교통 노선 확인이 필수적임.

임대 현황 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 및 임대 수입 추정에 신중을 기해야 함.

현장 조사 제약: 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인에 일부 제약이 있었으므로, 내부 상태는 평균적인 수준으로 평가되었음을 인지해야 함.

토지이용계획상 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 각종 규제가 존재하므로, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 준수해야 함.

1.8. 투자 포인트

대학가 인근 입지: 고려대학교 세종캠퍼스와의 인접성으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 다중주택으로 구성되어 있어, 다양한 임대 수익 구조 창출이 가능함.

신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있음.

1.9. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍의 대학가 상권에 위치한 근린주택으로, 신축 건물과 대학가 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 1층의 면적 및 용도 불일치, 토지 지분 매각 등 몇 가지 유의해야 할 사항이 존재합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 반드시 현장을 직접 방문하여 건물의 상태, 주변 환경, 그리고 임대 가능성 등을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 합리적인 투자 결정을 내리시기를 권고합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계