나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1414 [4] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하는 "청학동아진펠리스" 제2층 제203호외 4개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 203호외 4개호로서(2020년 07월 03일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅..
* 내벽 : 벽지도배 등
* 바닥 : 마루판 깔기 등 마감.
* 창호 : 샤시2중창호 구조임.

이용상태

*다세대주택 : 2개호 - 일련번호 1,2.
*업무시설(오피스텔) : 3개호 - 일련번호 3,4,5.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템 냉난발설비, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설, 공동소화전, 승강기설비, 공동현관기, 기계식주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구토지정보과 문의).
*기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구. <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함).
*기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경1414 (4)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99 (신주소: 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14)

용도: 오피스텔, 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 22.64㎡ (약 6.85평)

토지지분: 22.64㎡ (약 6.85평)

건물면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

건물지분: 60.7759㎡ (약 18.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 현황

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하는 "청학동아진펠리스" 제2층 제203호 외 4개호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물로 2020년 07월 03일에 사용 승인되었습니다.

건물은 다세대주택 2개 호수와 업무시설(오피스텔) 3개 호수로 이용 중입니다.

건물 내 설비로는 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템 냉난방설비, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설, 공동소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차장, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 영도구청 등이 소재하여 주거 및 행정 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지는 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 지역 지구

토지는 동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 준주거지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 09월 04일 접수된 부산항신용협동조합의 근저당권(채권액 840,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. (을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑4 임의경매 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-12-01

배당신고일자: 2023-04-12

대항력: 없음

비고: 말소 예정

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 말소 예정

3.4. 인수 보증금

인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 청학동은 영도구청이 인접해 있으며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔 및 다세대주택의 복합적인 상권 형태를 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성과 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 영도구청, 인근 근린생활시설을 통해 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타 환경

주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다. (별도 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.3. 지역 환경 특이사항

최근 부산 영도구 청학동 일대에서 고령화 및 일자리 문제로 인한 빈집 증가 현상이 나타나고 있으며, 이에 대한 도시 재생 사업이 추진되고 있습니다. 이는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 활력 증진 노력과 관련이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다.

6.2. 임차인 정보

명시된 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 모든 관련 서류 및 배당 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 지역 개발 및 빈집 문제

청학동 일대는 도시 재생 사업이 진행 중이나, 일부 지역에서는 고령화 및 인구 감소로 인한 빈집 증가 문제가 언급되고 있습니다. 이는 향후 지역 가치 변동에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 영도구 청학동에 위치한 청학동아진펠리스 오피스텔 및 다세대주택 경매 물건입니다. 2020년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 감정가는 2억 6백만원입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 영도구청 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 지역적으로 도시 재생 사업이 추진되는 곳이나, 일부 빈집 증가와 관련된 이슈도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음)

* 영도구청 인근의 기본적인 입지

* 도시 재생 사업 추진 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 주변 시세 조사 결과, 부산 영도구 청학동 일대의 오피스텔 및 유사 면적의 주택 매매가는 약 1억 5천만원에서 2억원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

"청학동아진펠리스" 자체의 최근 실거래가 데이터는 제한적이나, 2020년 사용 승인된 신축 건물이라는 점과 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 164,800,000원 ~ 185,400,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.