나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1414 [3] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 오피스텔 경매

부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 6층601호 (청학동,청학동아진펠리스) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경1414(부산지방법원 경매3계). 감정가 251,000,000원, 최저가 86,093,000원. 매각기일은 2026-08-05입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 1414 [3]
소재지	부산광역시 영도구 청학동 101-99
도로명주소	부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 6층601호 (청학동,청학동아진펠리스)
용도	오피스텔
건물명	청학동아진펠리스
매각기일	2026.08.05
관할법원	부산지방법원 경매3계 ((051)590-1822)
이용제한	준주거지역, 가축사육제한구역, (저촉)가로구역별 최고높이 제한지역, 지적재조사사업지구, (저촉)중로2류(폭 15m~20m), (저촉)준주거지역, (저촉)제2종일반주거지역

면적

토지면적	28.30㎡ (8.56평)
건물면적	75.97㎡ (22.98평)

금액

감정가	251,000,000원
최저가	86,093,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	8,609,300원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.01.22	251,000,000원	변경
신건	2025.12.03	251,000,000원	유찰
2차	2026.01.07	175,700,000원	유찰
3차	2026.02.25	122,990,000원	유찰
4차	2026.04.01	86,093,000원	변경
4차	2026.08.05	86,093,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하는 "청학동아진펠리스" 제2층 제203호외 4개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등으로 형성되어있음.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 203호외 4개호로서(2020년 07월 03일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅..
* 내벽 : 벽지도배 등
* 바닥 : 마루판 깔기 등 마감.
* 창호 : 샤시2중창호 구조임.
이용상태: *다세대주택 : 2개호 - 일련번호 1,2.
*업무시설(오피스텔) : 3개호 - 일련번호 3,4,5.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템 냉난발설비, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설, 공동소화전, 승강기설비, 공동현관기, 기계식주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: *기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구토지정보과 문의).
*기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구. <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함).
*기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): (1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	6건	45%	91,650,000원
최근 6개월	8건	46%	89,661,503원
최근 12개월	16건	47%	98,901,001원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1414 (3)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99

용도: 오피스텔, 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.97㎡ (약 22.98평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 251,000,000원

건물 전체 연면적: 2190.04㎡ (약 662.48평)

건물 전체 건폐율: 59.41%

건물 전체 용적률: 392.20%

사용승인일: 2020년 07월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하며, "청학동아진펠리스" 제2층 제203호 외 4개 호수입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

영도구 내 주요 간선도로가 인접해 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 3 토지는 각각 준주거지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (부산항신용협동조합, 840,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-11

확정일자: 2020-11-17

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

소유권보존 (주식회사아진이엔지)

근저당권 (부산항신용협동조합, 840,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권 (이기훈, 140,000,000원) - 말소 (전입 2020-12-11, 확정 2020-11-17)

임의경매 (부산항신용협동조합, 723,506,826원) - 말소

총 등기부채권액: 980,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 청학시장 등 지역 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

또한, 영도구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 오피스텔 임대/매매 시세 동향

청학동 아진펠리스는 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주변 아파트 및 주택 시세는 2026년 5월 기준으로 84㎡ 기준 매매가가 1억 8천만원에서 4억 6천만원까지 다양하게 형성되어 있으며, 전세가는 7천만원에서 2억 8천만원 수준입니다.

오피스텔 자체의 구체적인 최근 실거래가 정보는 확인되지 않으나, 인근 주거 시설의 가격대를 고려할 때, 2020년 준공된 신축 오피스텔로서 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 청학시장이 위치하고 있으며, 영도구청이 가까워 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 청동초등학교, 청학초등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

인근에 청학배수지 전망대와 같은 조망 명소가 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

또한, 청학수변공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 이기훈 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 경매 절차 진행에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 경제 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축 오피스텔 및 다세대주택 복합 건물로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

또한, 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

7.2. 소유권 취득 관련 제언

권리분석 결과 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 명도는 대항력이 없어 용이할 것으로 보이나, 사전에 명도 관련 사항을 철저히 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 기대

* 우수한 입지: 영도구청 인근, 교통 편리, 생활 편의시설 접근성 양호

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸 예정

8.2. 고려사항

* 다세대주택 및 오피스텔 혼합: 수익률 분석 시 용도별 특성 고려 필요

* 지역 시세 변동 가능성: 투자 결정 시 시장 상황 면밀히 검토

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본 물건의 감정가는 251,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 오피스텔 및 다세대주택 매물 시세는 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1,500만원 수준으로 추정됩니다 (지역 평균).

건물의 총 연면적 2190.04㎡(약 662.48평)를 고려할 때, 시세는 약 4억 6천만원 ~ 9억 9천만원 범위로 추정되나, 본건의 경매 물건은 특정 호수들이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

현재까지 파악된 실거래가 중 가장 유사한 사례는 2023년 7월 청학동 퀸즈팰리스 66.45㎡(약 20평)가 1억 8,500만원에 거래된 것이 있습니다.

아진펠리스 자체의 구체적인 실거래가가 없는 점과 본건은 오피스텔 및 다세대주택 혼합임을 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 가이드라인

본건의 경우, 인수되는 보증금이 0원이며 권리관계가 깨끗하므로, 감정가 251,000,000원을 기준으로 최소 10% ~ 20% 이상 할인된 금액, 즉 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재까지 확보된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보