나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1414 [5] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하는 "청학동아진펠리스" 제2층 제203호외 4개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 203호외 4개호로서(2020년 07월 03일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅..
* 내벽 : 벽지도배 등
* 바닥 : 마루판 깔기 등 마감.
* 창호 : 샤시2중창호 구조임.

이용상태

*다세대주택 : 2개호 - 일련번호 1,2.
*업무시설(오피스텔) : 3개호 - 일련번호 3,4,5.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템 냉난발설비, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설, 공동소화전, 승강기설비, 공동현관기, 기계식주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구토지정보과 문의).
*기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구. <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함).
*기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1414 (5)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99 (부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14)

* 건물 용도: 오피스텔, 다세대주택 (업무시설 및 공동주택)

* 준공일자: 2020년 07월 03일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 31.15㎡

* 토지 지분: 31.148000000000003㎡

* 건물면적: 83.61㎡

* 건물 지분: 83.6143㎡

* 감정가: 287,000,000원

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형 토지 위에 건물이 건축되었습니다.

* 본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1, 2, 3: 준주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (주식회사아진이엔지, 2020-09-01)

* 근저당권 (부산항신용협동조합, 840,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (김윤일, 160,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (부산항신용협동조합, 723,506,826원, 말소)

* 총 등기부채권액: 1,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-01

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 청학시장 등 재래시장이 인근에 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

4.2. 상권 동향

* 본건이 위치한 영도구 청학동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

* 최근 부산시의 '15분도시' 사업과 관련하여 청학동 일대에 공영주차장 부지에 복합문화시설 조성 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층 지상 10층 건물입니다.

* 마감: 외벽 드라이비트 및 페인팅, 내벽 벽지도배, 바닥 마루판, 창호 샤시 2중창호입니다.

* 설비: 위생 및 급·배수, 전기, 시스템 냉난방, 스프링클러, 화재 탐지 및 경보, 공동소화전, 승강기, 공동현관, 기계식 주차장, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 영도구청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 청학2동 행정복지센터, 청학1동 행정복지센터 등이 인근에 소재합니다.

* 카린 영도플레이스 등 카페 및 식음료 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주거 유형

* 다세대주택 2개호 (일련번호 1, 2)

* 업무시설(오피스텔) 3개호 (일련번호 3, 4, 5)

* 본건은 업무시설(오피스텔) 3개호를 포함한 총 5개호가 일괄 매각 대상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

* 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축물 사용승인일이 2020년 07월 03일로 비교적 신축 건물이지만, 공동담보 물건이므로 채권자들의 추가적인 경매 신청 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)된 오피스텔 및 다세대주택 복합 건물입니다. 영도구청이 인근에 있고 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 지역 개발 계획(15분도시, 복합문화시설 조성)이 추진 중이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 영도구청 인근의 편리한 행정 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의 시설 및 재래 시장 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 계획(복합문화시설, 15분도시)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 287,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보가 부족하나, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 평당 약 1,100만원 ~ 1,800만원 수준으로 조사되었습니다.

* 본건 건물 면적 83.61㎡ (약 25.3평)을 고려 시, 현재 시세는 대략 2억 7,800만원 ~ 4억 5,500만원 범위로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 단, 상세한 시세 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.