나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1414 [1] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하는 "청학동아진펠리스" 제2층 제203호외 4개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 203호외 4개호로서(2020년 07월 03일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅..
* 내벽 : 벽지도배 등
* 바닥 : 마루판 깔기 등 마감.
* 창호 : 샤시2중창호 구조임.

이용상태

*다세대주택 : 2개호 - 일련번호 1,2.
*업무시설(오피스텔) : 3개호 - 일련번호 3,4,5.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템 냉난발설비, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설, 공동소화전, 승강기설비, 공동현관기, 기계식주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 평탄화한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구토지정보과 문의).
*기호2 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구. <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함).
*기호3 : 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1414 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건은 부산광역시 영도구 청학동 101-99번지에 위치한 청학동아진펠리스 2층 203호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층 지상 10층 건물이며 2020년 07월 03일에 사용승인이 완료되었습니다.

본 물건은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 해당 호실(203호)은 전용면적 36.40㎡ (약 11.01평)입니다.

해당 물건의 토지 지분은 13.56㎡ (약 4.10평)입니다.

감정가는 166,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 서북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 영도구청 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

물건지 북서측으로는 폭 약 10m 내외의 포장도로가 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 09월 04일자 부산항신용협동조합의 근저당권(840,000,000원)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* NGUYENVANGIA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-21, 대항력 없음.

* TRANTHIHUE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-21, 대항력 없음.

* 류기재: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-17, 확정일자 2021-04-27, 배당신고 2024-03-21, 대항력 없음.

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 청학동아진펠리스는 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 업무시설(오피스텔) 또는 다세대주택으로 복합 활용되고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 세양쉬에당 (연립, 2003년식, 59.986㎡): 2026년 1월 31일 9,000만원에 거래 (약 150만원/㎡)

* 청성아트 (다세대, 2012년식, 70.9㎡): 2026년 1월 20일 11,800만원에 거래 (약 166만원/㎡)

* 두성가인빌 (연립, 2016년식, 49.22㎡): 2026년 4월 21일 7,000만원에 거래 (약 142만원/㎡)

위 거래 사례들을 볼 때, 본건의 전용면적 36.40㎡를 기준으로 시세는 약 5,168만원(142만원/㎡)에서 6,042만원(166만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 1억 6,600만원에 비해 현저히 낮은 수준의 시세로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 영도구청 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 감정가가 주변 유사 물건의 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이나 빠른 자금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계나 경매 절차 진행에 변동성이 발생할 가능성이 있습니다. (현재는 본건만 경매 진행 중)

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

영도구 전체의 지역 경제 상황 및 인구 변화 추이가 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 청학동에 위치한 아진펠리스의 203호로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

영도구청 인근으로 행정 편의시설 접근성이 좋으며, 등기부상 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도에 대한 부담은 적습니다.

하지만, 주변 유사 물건의 최근 거래가를 바탕으로 산출한 시세가 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 파악되어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 현재 감정가 대비 시세 반영이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

2020년 사용승인된 신축급 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

영도구청 인근이라는 입지로 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행이 가능합니다.

감정가 대비 시세가 낮아, 향후 시세 상승 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건(36.40㎡)의 적정 시세는 약 5,168만원에서 6,042만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 1억 6,600만원과 상당한 격차를 보입니다.

따라서, 본건은 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

투자자는 감정가 대비 높은 할인율을 적용하거나, 산출된 시세 범위를 고려하여 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

현 시세와 감정가 간의 큰 차이를 고려하여, 보수적으로 접근하되 시장 가치보다 낮은 가격에 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 부동산 가치에 기반하여 산정합니다.

현재 시세와 신축 건물 가치를 종합적으로 고려했을 때, 78,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.