나이스옥션 법원경매 대전 2024타경104024 [1] 대전광역시 중구 석교동 OOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 "석교초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반
주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 교통상황은
보통인편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별지 "사진용지"와 같이 조경수가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트, 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

- 외 벽 : 벽돌 치장 쌓기, 현무암 타일 붙임 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등,
- 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용중이고, 1층은로비, 2층 및 3층은 각각 다가구주택
3개호로 이용중이며, 4층은 다가구주택 2개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지및경보설비, 난방설비, 승강기설비, 출입문
통제 시스템 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 소유자 및 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면
등을 참고로 하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시
기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(35.7㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2024타경104024 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 중구 석교동 95-7 (신주소: 대전광역시 중구 돌다리로7번길 74)

1.3. 용도

다가구주택

1.4. 감정가

1,197,292,000원

1.5. 토지 면적

259. 80㎡ (약 78.6평)

1.6. 건물 면적

448. 30㎡ (약 135.6평)

1.7. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외 면적

35. 70㎡

1.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 "석교초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 소로변에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획확인서상, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

2.6. 기타 참고사항

본건 토지상에 조경수가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리:

을6 (토지) / 을4 (건물) 근저당권 (위드자산관리대부주식회사, 금552,000,000원, 2019-07-23 접수)

본 건은 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

토지 등기부 총 채권액 (말소기준 권리부): 552,000,000원

건물 등기부 총 채권액 (말소기준 권리부): 967,000,000원

3.2. 임차인 현황

* (201) 한국토지주택공사 (진 )

보증금: 65,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2018-02-12

확정일자: 2018-01-08

배당신고일자: 2024-05-29

대항력: 있음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 65,000,000원)

* (202) 엄

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-07

확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 25,865,170원)

* (203) 한국토지주택공사 (채 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-08-28

확정일자: 2019-08-12

배당신고일자: 2024-05-29

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 90,000,000원)

* (301) 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-02-14

대항력: 있음

비고: 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* (302) 최

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-30

확정일자: 2020-11-13

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 20,000,000원)

* (303) 김

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-30

확정일자: 2021-12-06

대항력: 없음

권리분석:

* (401) 최

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-17

확정일자: 2022-01-25

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 180,000,000원)

* (402) 한국토지주택공사 (최 )

보증금: 50,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2019-10-21

확정일자: 2019-10-22

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* (402) 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-28

대항력: 없음

권리분석:

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2025-10-31

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

일괄매각. 제시외 건물(35.7㎡) 포함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 인근 시설

석교초등학교가 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 지역 개발 가능성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 또는 신축 사업에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

석교초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 교육 환경 측면에서 장점입니다.

5.3. 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상점, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: (201) 한국토지주택공사 (진 ) - 보증금 65,000,000원. 배당 여부와 관계없이 인수될 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인 중 미배당 보증금 인수 가능성:

* (202) 엄 : 80,000,000원 (예상 배당금 25,865,170원)

* (203) 한국토지주택공사 (채 ): 90,000,000원 (예상 배당금 90,000,000원)

* (302) 최 : 60,000,000원 (예상 배당금 20,000,000원)

* (401) 최 : 180,000,000원 (예상 배당금 180,000,000원)

* (402) 한국토지주택공사 (최 ): 50,000,000원 (배당 정보 불충분)

* 임대 내역 미상 임차인: (301) 이 (대항력 있음) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 명도 소요 시간 및 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 확인 불가 리스크

* 감정평가 시 소유자 및 이해관계인 부재로 일반 건축물대장상 도면 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 건물 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(35.7㎡)이 포함되어 있으므로, 이에 대한 관리 및 철거 문제도 고려해야 합니다.

6.3. 혐오 시설

주변 지역에 특별한 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 특히 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 높아 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 또한, 감정평가 시 건물 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 제2종일반주거지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 혐오 시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 산정

본 물건의 총 인수 예상 보증금은 다음과 같이 보수적으로 산정될 수 있습니다. (각 임차인의 배당 여부 및 법원 최종 결정에 따라 변동될 수 있습니다.)

* (201) 한국토지주택공사 (진 ): 65,000,000원 (대항력 있음)

* (202) 엄 : 80,000,000원 (대항력 없음, 미배당 보증금 인수 가능)

* (203) 한국토지주택공사 (채 ): 90,000,000원 (대항력 없음, 미배당 보증금 인수 가능)

* (302) 최 : 60,000,000원 (대항력 없음, 미배당 보증금 인수 가능)

* (401) 최 : 180,000,000원 (대항력 없음, 미배당 보증금 인수 가능)

* (402) 한국토지주택공사 (최 ): 50,000,000원 (대항력 없음, 미배당 보증금 인수 가능)

총 인수 예상 보증금 합계: 525,000,000원

9.2. 예상 입찰가 범위

위 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 1,197,292,000원

인수 보증금: 525,000,000원

예상 입찰가: 670,000,000원 ~ 750,000,000원

(상기 금액은 제반 권리 인수 및 추가 비용을 고려한 보수적인 예상 범위이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.