나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4231 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 161-13 남성한빛가든아파트 102동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4231 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 161-13 남성한빛가든아파트 102동 17층1701호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경4231
• 주소: 부산광역시 서구 꽃마을로 43, 102동 17층1701호 (서대신동3가,남성한빛가든아파트)
• 감정가: 353,000,000원
• 최저가: 353,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매4계 2024타경4231 | 소재지: 부산광역시 서구 꽃마을로 43, 102동 17층1701호 (서대신동3가,남성한빛가든아파트) | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 353,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경4231 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 161-13 남성한빛가든아파트 102동 17층1701호

용도: 아파트 (토지/건물일괄매각)

감정가: 353,000,000원

토지면적: 39.37㎡ (약 11.9평)

건물면적: 119.37㎡ (약 36.1평)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자: 구OO

1.2. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 "부산중앙여자중학교" 북측 인근에 위치한 아파트입니다.

주위는 중소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 23층 건물 중 17층에 위치하여 일조 및 조망은 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부 확인이 불가능했으며, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의거하여 평가되었으므로, 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주거 환경 및 교통

본건은 서구 서대신동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변에 학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설의 이용이 편리합니다.

다소 동하향의 경사를 이루는 지형 위에 단지가 조성되어 있으나, 단지 내 가로망이 확보되어 있어 차량 접근 및 통행에는 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

버스 정류장과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 형태

본건은 부동산임의경매 사건으로, 통상적으로 담보권을 실행하는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순하며, 채권자가 유동화전문회사(특정 불가)로 추정되는 기관인 점을 볼 때, 채권 회수를 목적으로 신속하게 경매가 진행될 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각 후 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필수입니다.

3.2. 점유 관계 리스크

현장조사 시 '폐문·부재'로 인해 임대차 관계가 미상인 상태입니다.

이는 명도(집 비우기) 과정에서 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 가능성 및 미확인된 점유자의 존재 가능성에 대해 철저한 조사가 필요하며, 낙찰 시 강제집행을 포함한 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 아파트는 상업 시설이 밀집된 핵심 상권보다는 주거 배후 상권에 해당합니다.

단지 주변 및 인근 지역에 소규모의 점포, 마트, 생활편의시설 등이 형성되어 있어 일상생활을 영위하는 데 필요한 필수 상권은 갖추고 있습니다.

대형 상권의 이용은 인근 지하철역 또는 중심가로 이동해야 하나, 기본적인 생활 편의시설은 가까이에서 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육 환경으로는 "부산중앙여자중학교"가 인근에 위치하며, 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호한 편입니다.

단지 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련 설비 등 기본적인 주거 설비가 완비되어 있습니다.

고층(17층) 위치로 인해 소음 및 사생활 보호 측면에서 유리하며, 채광 및 통풍이 우수할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인에 따른 리스크

폐문·부재로 인해 내부 수리 상태를 전혀 알 수 없습니다.

내부 구조 변경, 심각한 누수, 혹은 장기간 방치로 인한 대규모 보수 필요성이 있을 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크 (점유자 문제)

임대 관계 미상으로 인해 점유자 파악이 되지 않고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 있으며, 단순 거주자라도 명도 협상 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

남성한빛가든아파트 102동 1701호는 서대신동 주거지역 내 안정적인 입지를 갖춘 대형 평형(건물 119.37㎡) 아파트입니다.

고층으로 로열층에 해당하며, 기본적인 주거 인프라 및 교통 환경이 양호합니다.

다만, 폐문·부재로 인한 내부 상태와 점유 관계 리스크가 가장 큰 변수입니다.

이러한 불확실성으로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 입찰 참여 전 철저한 임장 활동(외부 확인, 관리비 연체 여부 등)과 시세 조사를 통해 안전마진을 확보하는 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 선호 지역 내 위치

부산 서대신동 지역은 전통적인 주거 선호 지역으로 실수요자 기반이 탄탄합니다.

8.2. 고층 로열층의 장점

총 23층 중 17층으로, 우수한 채광과 조망을 확보하여 향후 매매 시 경쟁력을 가질 수 있습니다.

8.3. 임의경매 및 유동화물건의 신속성

권리관계가 비교적 단순한 임의경매이며, 유동화물건은 채권 회수를 위해 경매 절차를 신속하게 진행하므로 투자금 회전율 측면에서 유리할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계