나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경18126 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 305-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.06.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "NH농협은행" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 통칭 "홍성명동거리 상업지역으로서, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형의 평지로서, 현황 "상업용 건부지" 상태입니다. 기호(3) : 가장형의 평지로서, 현황 "도로 등" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 현황 본건 서측 및 남측으로 폭 약 5~6m 정도의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-07-30)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(2009-07-23)<문화재보호법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 하수처리구역<하수도법>입니다. 기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-07-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(2009-07-23)<문화재보호법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건물개황도, 사진용지" 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상입니다. 2) 기타 - 본건 및 제시외건물 등의 정확한 위치 및 경계확인 등은 측량을 요하는 사항인 바, 귀 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1983.03.14 일부증축 2003.01.23, 2012.10.15) 외벽 : 타일붙임 및 판넬, 몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽 : 인테리어 석고보드 및 판넬, 벽지, 타일 마감 등이며, 바닥 : 테코타일 및 일부 화강석 및 자기질 타일 마감 등이며, 창호 : 강화 유리 및 샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(2) 건물은 상업용 건물 상태이며, 1층 : 근린생활시설(쪼랑말, 모아쇼핑, 나이키, 123MART, 창고) 상태이며, 2층 : 근린생활시설(필노래바(공실), 나이키, 네임빌리지) 상태이며, 지하층 : 근린생활시설(공실) 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도, 사진용지" 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서(건물)에는 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 1층 창고(증축)부분은 일반철골조 조립식판넬지붕" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상입니다. 2) 기타 - 본건 기호(1) 오관리 305-9번지에 아래와 같이 등기사항전부증명서(건물)에 건물이 등재되어 있으나, 현황 "소재불명" 으로 경매 업무진행시 참고하여 주시기 바랍니다. 소재지 : 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 305-9 제1호 구조 등 : 목조 토기와지붕 단층 주택 57.6㎡ 소유자 : 복영진 소재지 : 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 305-9 제2호 구조 등 : 시멘벽돌조 스레트즙평가건 점포 건평37평1홉 소유자 : 복영진 - 본건 건물 일부는 폐문·부재 중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 일반건축물대장 및 탐문조사 외부관찰 등 결과를 기준으로 작성하였는 바, 귀 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 현황 '상업용 건부지' 상태이며 목록 3 현황 '도로 등' 상태임
- 목록 2는 상업용 건물이며 1, 2층은 근린생활시설로 이용 중이고, 지하층은 공실 상태임
- 목록 2 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 1층 창고(증축)부분은 일반철골조 조립식판넬지붕임
- 목록 1 지상 건물로 제1호, 제2호 건물이 등기되어 있으나 현황 '소재불명'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 홍성지원 2024타경18126 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 305-9 (도로명주소: 충청남도 홍성군 조양로144번길 13)

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등)

* 감정가: 3,252,378,900원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 홍성농업협동조합

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 645.00㎡ (약 195.11평)

* 총 토지 지분: 645㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 기호(1)는 "상업용 건부지" 상태, 기호(3)은 "도로 등" 상태

1.3. 건물 정보

* 총 건물 면적: 1186.98㎡ (약 359.09평)

* 총 건물 지분: 1186.98㎡

* 건물 제시외 면적: 62.50㎡

* 건물 구조: 지하 1층, 지상 2층 규모의 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 (1층 창고(증축) 부분은 일반철골조 조립식판넬지붕)

* 사용 승인일: 1983년 03월 14일 (일부 증축: 2003년 01월 23일, 2012년 10월 15일)

* 건물 이용 상태: 1층 및 2층은 근린생활시설로 이용 중이며, 지하층은 공실 상태.

* 등기부상 건물(제1호, 제2호) 현황: "소재불명" 상태 (상세 정보: 목조 토기와지붕 단층 주택 57.6㎡, 시멘벽돌조 스레트즙평가건 점포 건평 37평1홉)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "NH농협은행" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 통칭 "홍성명동거리 상업지역"으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 도로 및 토지 이용 현황

* 기호(1,3) 토지는 본건 서측 및 남측으로 폭 약 5~6m 정도의 아스콘 포장도로가 소재함.

* 기호(1) 토지는 "상업용 건부지" 상태로 이용 중임.

* 기호(3) 토지는 "도로 등" 상태임.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 을1 (1998년 10월 26일 접수, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 금196,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1, 을2, 을3 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사): 총 1,700,000,000원

* 갑12 (가압류, 전병철): 금150,000,000원

* 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑21 (압류, 홍성군, 홍성세무서장 등)

* 갑13 (임의경매, 홍성농업협동조합): 금1,059,530,527원 (본 경매 개시 결정)

* 갑12-1, 갑6-1 (소유권경정)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항 상 지상권개요에 대한 언급이 없으므로 지상권은 없는 것으로 추정)

3.3. 임차인 현황

* 권 : 보증금 100,000,000원, 차임 4,500,000원, 전입/사업일자 2022-01-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 3,600,000원, 전입일자 2008-02-19, 확정일자 2019-10-31, 배당신고일자 2024-06-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입/사업일자 2018-09-27, 확정일자 2024-06-18, 배당신고일자 2024-08-06, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 차임 4,500,000원, 전입/사업일자 2022-01-01, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-08-14, 대항력 없음. (확정일자 미확인으로 배당받지 못할 수 있으므로 주의 필요)

* 백 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023-07-03, 확정일자 2024-06-24, 배당신고일자 2024-06-25, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,100,000원, 전입/사업일자 2012-07-02, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,100,000원, 전입/사업일자 2011-12-06, 확정일자 2024-06-24, 배당신고일자 2024-07-01, 대항력 없음.

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 상업 지역 내 위치 및 특성

* 본건은 "홍성명동거리 상업지역" 내에 위치하며, "NH농협은행" 인근으로 상업 활동이 활발한 지역임.

* 다양한 근린생활시설, 소매점 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권임.

4.2. 건물 이용 현황

* 건물은 1, 2층을 근린생활시설로 이용 중이며, 지하층은 공실 상태임.

* 전반적으로 상업용 건물로서의 기능을 수행하고 있으나, 지하층 활용 방안 모색 필요.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

* 인근에 NH농협은행 등 금융기관 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 차량 접근성 및 대중교통(시내버스 정류장) 이용이 용이하여 접근성이 우수함.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 상업 및 주거 기능이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부와 현황의 차이

* 건물 등기사항전부증명서상 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 등재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 1층 창고(증축) 부분은 일반철골조 조립식판넬지붕으로 상이함. 이는 경미한 차이일 수 있으나, 현장 확인 필요.

6.2. 미확인 및 부재 건물

* 목록 1 지상 건물로 제1호, 제2호 건물이 등기되어 있으나, 현재 현황 "소재불명" 상태임. 해당 건물의 철거 여부, 멸실 여부 등을 명확히 확인해야 함.

6.3. 공실 및 활용도

* 건물 지하층이 공실 상태로, 임대 수익 창출을 위한 활용 방안 마련 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 일부(기호 3)가 "도로 등" 상태로, 실제 이용에 제약이 있는지 추가적인 조사가 필요함.

6.4. 상속 관련 권리 관계

* 토지 및 건물 등기부에 다수의 상속인(김선예외 4명, 김선예외 2명)의 지분 압류 내역이 확인됨. 이는 소유권이 상속을 통해 다수에게 이전되었으며, 이들의 지분에 대한 채권 확보 활동이 있었음을 의미함. 낙찰 후 지분 소유주들의 명도 과정에서 추가적인 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 홍성군 상업의 중심지인 "홍성명동거리 상업지역"에 위치한 근린시설 건물로, "NH농협은행" 인근에 자리하여 입지적 가치가 높음. 감정가는 32억 5천만원 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없어 보임. 다만, 건물 등기부와 현황의 차이, 등기상에만 존재하는 "소재불명" 건물, 지하층 공실, 상속으로 인한 다수의 지분 압류 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됨. 이러한 사항들을 면밀히 검토하고 명도 절차를 원활히 진행할 수 있다면, 상업지역의 가치를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 홍성군 상업 중심지에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어남.

* 상권 성장 잠재력: "홍성명동거리 상업지역" 내 핵심 입지로, 향후 지역 상권 발전 및 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

* 전체 지분 매각: 토지 및 건물 전체 지분 매각으로, 향후 재건축 또는 대규모 개발 시 유리한 조건.

* 합리적인 감정가: 입지 대비 감정가가 향후 시세 상승을 고려했을 때 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,252,378,900원과 인수 보증금 0원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 건물 지하층 공실 및 활용 방안 모색에 필요한 추가 투자 비용.

* "소재불명" 등기 건물에 대한 처리 방안 및 비용.

* 상속으로 인한 다수 지분 소유주들과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 난이도 및 소요 시간.

* 최근 인근 지역 부동산 시세 동향 및 유사 물건 거래 사례.

* 향후 건물 리모델링 또는 신축 시 예상되는 총 사업비.

이러한 요소들을 면밀히 분석하고, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준과 목표 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 상세한 현장 조사와 전문가의 자문을 거치기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.