나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84875 [1] 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 103동 16층1602호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84875 [1] 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 103동 16층1602호 아파트 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매5계 2024타경84875 | 소재지: 경기도 구리시 동구릉로103번길 61, 103동 16층1602호 (인창동,동양아파트) | 감정가: 700,000,000원 | 최저가: 700,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경84875 (1)이며, 소재지는 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 103동 16층1602호입니다. 본 물건의 용도는 아파트이며, 경매구분은 부동산임의경매로 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다. 소유자는 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 중OOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 700,000,000원이며, 구분건물감정평가요항표에 근거합니다. 토지면적은 31.68㎡, 건물면적(전용면적 추정)은 84.98㎡입니다. 제시외 면적은 토지와 건물 모두 0.00㎡로 조사되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "동구중학교" 남측 인근에 위치한 대단지 아파트입니다. 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집지역으로, 주거 편의성이 높고 생활 환경이 안정적인 입지입니다. 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중인 부정형의 토지이며, 제반 차량 출입이 가능할 정도의 도로 기반 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 매우 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 수도권 전철 8호선 동구릉역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 이러한 교통 인프라를 종합할 때, 본건의 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트벽식조 경량철골지붕의 지상 25층 건물 내 제16층 제1602호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)입니다. 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 법률 및 규제 사항

3.1. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 해당합니다. 주요 규제 사항으로는 학교(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 외에도 광범위한 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역: 건영유치원, 동구중학교, 동인초등학교 관련)이 지정되어 있습니다. 또한, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역(동구릉), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 중첩되어 있음을 확인해야 합니다.

3.2. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채무자(소유자)에 대한 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다. 제시된 정보만으로는 등기부상 채권액 및 말소기준권리 등 상세한 권리분석은 불가능하므로, 매각 물건명세서 및 등기부등본을 통한 면밀한 확인이 필수입니다. 특히 임대차 관계는 '임대 미상'으로 조사되었으므로, 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임차인 유무, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 명도(인도명령) 계획 수립 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건 아파트 단지는 동구중학교 인근에 위치하며, 주변에 초등학교(동인초) 및 유치원도 소재하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 다수의 학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준하며, 아파트 단지와 함께 조성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 8호선 동구릉역의 개통으로 서울 접근성이 향상되어 생활권역이 넓어졌으며, 지역 주민의 선호도가 높은 주거 지역입니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대 미상'입니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 정확한 임차인 현황 파악이 최우선입니다. 또한, 광범위한 토지 이용 규제(특히 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역)가 중첩되어 있어, 향후 건물의 용도 변경이나 대규모 증개축 등에는 제약이 따를 수 있으나, 일반적인 아파트 주거 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 특이사항과 주의사항은 현재 공란이나, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 구리시 인창동의 양호한 주거 입지, 편리한 교통 환경(8호선 동구릉역 인접), 그리고 25층 중 16층에 위치한 로열층 물건이라는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 주변 학군이 잘 형성되어 있어 실거주 수요 및 임대 수요 모두 확보하기 용이합니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 우수한 교통 접근성: 8호선 동구릉역 인근, 편리한 차량 진출입.

2. 안정적인 주거 환경: 동구중, 동인초 등이 인접한 우수 학군 지역.

3. 로열층 물건: 25층 중 16층으로 일조 및 조망권 확보에 유리.

다만, '임대 미상'에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인이 선행되어야 하며, 중첩된 토지이용규제 현황을 최종적으로 확인하는 것이 안전한 투자로 이어질 것입니다. 안정적인 실수요 및 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단되나, 입찰 전 반드시 상세한 권리분석과 명도 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매5계