나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132163 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 16-1 대우아파트 제102동 제6층 제610호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132163 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 16-1 대우아파트 제102동 제6층 제610호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경132163 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포로 106, 제102동 제6층 제610호 (당산동2가, 대우아파트) | 감정가: 377,000,000원 | 최저가: 377,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경132163 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본 경매는 채권자 하OOOOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 영등포구 당산동2가 16-1 대우아파트 제102동 제6층 제610호입니다. 토지면적은 10.85㎡, 건물면적은 31.73㎡의 소형 아파트(약 10평형)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 최초 감정가는 377,000,000원으로 산정되었습니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 물건은 공부(집합건축물대장 등)상으로는 611호이나, 현재 실제 현황은 610호로 이용 중인 점이 확인되었습니다. 감정평가는 현황(610호)을 기준으로 진행되었습니다. 2025년 10월 20일자 사실조회 회신서에 따르면, 소유자 단독으로 건축물표시변경신청이 가능하다고 확인되어, 낙찰 후 행정적 조치를 통해 공부를 정리할 수 있을 것으로 판단됩니다. 경매 참여 시 현황과 공부의 불일치(611호 문패이나 실제는 610호) 여부를 재확인하시기 바랍니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 영등포구 문래동3가 소재 문래초등학교 북측 인근에 위치하며, 아파트단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 업무 혼합 지역입니다. 인근에 지하철 2호선 문래역이 소재하고 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 차량 진출입 또한 가능하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 상권분석

인근 지역은 준공업지역의 특성과 함께 주거시설이 발달한 곳입니다. 지하철 2호선 문래역을 중심으로 형성된 상업시설 및 근린생활시설 상권을 이용할 수 있으며, 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 주거 상권입니다. 본 물건은 소형 평형으로 직장인 및 1~2인 가구 수요가 꾸준한 지역이므로, 임대 수익을 목적으로 할 경우 공실 리스크가 낮습니다.

2.3. 생활정보

주위에는 문래초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육환경은 보통 수준입니다. 아파트 단지 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(병원, 마트, 식당 등)이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다. 건물 자체도 24층 중 6층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 승강기, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 채권자가 신청한 부동산 강제경매 사건으로, 매각대상이 토지와 건물 일괄 매각입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되므로, 일반적인 경우 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계를 위해서는 등기부 등본 및 현황조사서상 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 채무자 겸 소유자 강OO이 점유하고 있을 경우, 명도(인도)는 인도명령을 통해 진행 가능합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 호수(611호)와 현황 호수(610호)가 불일치한다는 점입니다. 이는 향후 매매나 임대차 계약 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 그러나 다행히도 현황을 기준으로 감정평가되었으며, 영등포구청 회신서에 따라 소유자 단독으로 건축물표시변경신청을 통해 행정적으로 이 문제를 해소할 수 있다는 점이 확인되었습니다. 이외 토지이용계획상 준공업지역, 교육환경보호구역 등의 제한사항이 있으나, 아파트 이용에 일반적인 수준의 규제입니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 내에서도 2호선 역세권 인근이라는 우수한 입지를 갖춘 소형 아파트입니다. 최초 감정가 3억 7천 7백만원은 주변 시세 및 입지적 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 호수 불일치라는 행정적 리스크가 존재하나, 해결 가능성이 명확한 리스크이므로, 입찰 시 이 점을 감안하여 보수적으로 가격을 책정한다면 시세 대비 저렴한 가격에 우량 물건을 확보할 수 있는 좋은 기회입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 문래역 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 탄탄한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능: 소형 평형 아파트로 상대적으로 적은 금액으로 서울 내 주요 지역에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

리스크 관리 용이: 호수 불일치 문제는 낙찰자가 소유자로서 단독으로 건축물표시 변경 신청을 통해 해결 가능한 행정적 리스크로, 투자 안정성이 높습니다.

환금성 우수: 1~2인 가구 수요가 많은 소형 아파트로, 매매 및 임대 전환이 용이하여 환금성이 우수합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계