나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51907 [13] 부산광역시 동래구 온천동 440-11 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51907 [13] 부산광역시 동래구 온천동 440-11 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경51907
• 주소: 부산광역시 동래구 차밭골로21번길 14, 7층702호 (온천동,더블레싱동래)
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매3계 2024타경51907 | 소재지: 부산광역시 동래구 차밭골로21번길 14, 7층702호 (온천동,더블레싱동래) | 감정가: 307,000,000원 | 최저가: 150,430,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산지방법원 2024타경51907 (13) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51907 (13)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 440-11

용도: 오피스텔 (더블레싱동래 지하1층 비101호외 31개호)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

토지 지분율: 1200.1409443269908%

건물면적: (제시된 정보에 0.00㎡로 기재되어 있으나, 일괄매각 대상이며 구분건물감정평가요항표에 다수 호실이 언급되어 실제 면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중임.

입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, '유락여자중학교' 북동측 인근에 자리한 '더블레싱동래 지하1층 비101호외 31개호'입니다.

주변은 유사한 형태의 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어, 전반적인 주위 환경 및 입지 조건이 양호한 편입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 1호선 명륜역과 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 높이가 같고 평탄한 부정형의 토지로, 현재 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

본건의 남동측으로는 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 동OOOOOOOOOO입니다.

중복사건으로 분류되어 있어, 해당 물건에 대한 여러 경매 절차가 동시에 진행될 가능성이 있으며, 이에 따라 권리관계를 더욱 면밀히 파악해야 합니다.

주의사항에서 언급된 바와 같이, 공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)이므로, 명도 및 임대차 승계 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

상권분석

본건은 '더블레싱동래'라는 건물 내 지하 1층 비101호와 추가 31개 호실, 총 32개 호실로 구성되어 일괄 매각됩니다.

감정평가요약표에 따르면, 일련번호(1)인 지하 1층 비101호는 공부상 1종 근린생활시설(세탁소)로 되어 있으나 현재 공실 상태입니다.

일련번호 (2~32)는 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 조화를 이루고 있어, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역 특성을 보입니다.

명륜역이라는 역세권 입지는 잠재적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

생활정보

교통 여건으로는 도시철도 1호선 명륜역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스정류장도 가까워 부산 시내 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의 시설로는 주변에 다양한 근린생활시설과 공동주택이 있어, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 환경으로는 유락여자중학교가 인근에 위치해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육적으로 안전한 환경을 갖추고 있습니다.

잠재적 리스크

1. 용도 불일치: 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용으로 이용 중이므로, 향후 건축법규 위반, 과태료 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 미확인 임대차 관계: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 세입자와의 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 기존 임대차 조건을 인수해야 할 수도 있습니다.

3. 특정 호실(B101호)의 접근성 및 소음: 지하 1층 비101호의 경우, 공동현관 잠금장치로 인해 외부 고객의 접근이 불편하며, 지하 기계실에서 발생하는 소음 문제가 있을 수 있습니다. 이 점은 반드시 현장 방문 시 재확인해야 합니다.

4. 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 복잡한 법적 관계를 야기할 수 있으므로, 사건 내용을 상세히 조사하여 법적 위험을 파악해야 합니다.

5. 내부 마감재 등 미조사: 이해관계인의 부재로 인해 내부 마감재 상태 등을 구체적으로 조사하지 못했습니다. 따라서 예상치 못한 내부 수리 또는 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 혐오시설: 주변 시설을 검토한 결과, 본건 소재지 및 인근 지역에 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

종합 의견

본건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물 일부로서, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 상권 또한 안정적인 배후 수요를 바탕으로 활성화되어 있습니다.

하지만 주거용으로 이용 중인 오피스텔의 법적 지위, 임대차 관계의 불확실성, 특정 호실의 물리적 제약, 그리고 중복사건이라는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 심도 있게 고려해야 할 위험 요소입니다.

철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 본건의 실제 가치와 잠재적 리스크를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

투자 포인트

1. 역세권 프리미엄: 부산 도시철도 1호선 명륜역 인근이라는 뛰어난 입지는 임대 수익률 확보 및 향후 가치 상승에 유리하게 작용할 것입니다.

2. 복합 용도 건물: 근린생활시설과 오피스텔이 혼합된 건물 내 다수 호실을 일괄 매각 대상으로 하므로, 임대 수익 다각화 및 향후 개별 매각 등 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

3. 안정적인 배후 수요: 주변의 공동주택 및 근린생활시설 등은 안정적인 임대 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

4. 지역 발전 잠재력: 동래구는 부산의 주요 도심 중 하나로, 지속적인 도시 개발과 인프라 확충에 따른 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 면밀한 실사 필요: 현재 거주 중인 임차인 현황, 건물 내부 상태, 법적 관련 서류 등을 철저히 분석하여 숨겨진 가치를 발굴하고 잠재적 위험을 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계