나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62518 [2] 부산광역시 중구 남포동5가 92 신동아상가 2층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동 5가 소재 남포사거리 남동측에 위치하며, 부근은 자갈치시장을 배후로 하는 각종 근린생활시설 및 소규모의 점포, 횟집 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 자갈치역 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조, 슬래브지붕 지하 2층-지상 6층 건물 내 2층 107호 외 2개호

외벽: 인조석 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 몰튀위 페인팅 마감등,
바닥: 타일 마감,
창호: 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호(1),(2), (3):
집합건물대장 등본상 시장용도입니다.

설비내역

위생,급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측으로 14미터내외, 남측, 서측으로 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임,
기 타: 없 습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 집합건물대장상 용도는 '시장'임.
- 2025. 4. 21.자 사단법인 신동아수산물종합시장번영회가 제출한 보정서에 공용부분 관리비 미납내역은 10,381,290원임[단, 보정서 제출시기까지 금액임] 본건 관리비 미납내역을 충분히 숙지한 후 입찰에 응하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62518 (2)

* 소재지: 부산광역시 중구 남포동5가 92 신동아상가 2층111호

* 용도: 판매시설 (집합건물대장상 '시장' 용도)

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

* 토지지분: 3.91㎡ (약 1.18평)

* 건물면적: 7.92㎡ (약 2.40평)

* 건물지분: 7.92㎡ (약 2.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 부OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 중구 남포동 5가 소재, 남포사거리 남동측에 위치합니다. 자갈치시장을 배후로 하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 동측, 북측으로는 14미터 내외, 남측, 서측으로는 10미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 자갈치시장을 배후로 하는 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 횟집 등이 형성된 지역에 위치합니다.

3. 권리분석

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조, 슬래브지붕의 지하 2층-지상 6층 건물 내 2층 111호입니다.

* 외벽: 인조석 및 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 바닥: 타일 마감

* 창호: 샷시창 구조입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑4, 부산신용보증재단 가압류 (2019-09-18 접수, 금 8,385,139원)

* 본건 경매 개시: 갑5, 부산신용보증재단 강제경매 (2024-09-11 접수, 금 9,205,230원)

* 기타 경매: 갑6, 사단법인 강제경매 (2025-04-14 접수)

* 등기부 채권 총액: 8,385,139원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신양희 (영진상회)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2018-03-22

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 5,000,000원 및 월 차임 500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이희산

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (등기부 및 권리분석상 보증금 0원으로 확인되나, 임차인 신양희의 보증금 5,000,000원은 인수 대상이 될 수 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (자료상 지상권 개요 없음)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 남포동, 자갈치시장 인근에 위치합니다.

* 유동인구: 자갈치시장과 남포동 번화가를 찾는 내외국인 관광객 및 지역 주민으로 인해 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주요 업종: 본건의 집합건물대장상 용도는 '시장'이며, 주변에는 근린생활시설, 소규모 점포, 횟집 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 남포동 일대의 롯데백화점, 국제시장, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 접근성이 좋습니다.

* 문화/관광: BIFF 광장, 자갈치 시장, 국제 시장 등 주요 관광 명소가 인접해 있어 문화 및 관광 시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 본건은 공용부분 관리비 미납액이 10,381,290원 (2025.4.21.자 보정서 기준)에 달합니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 금액이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 충분히 숙지하고 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신양희(영진상회)는 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원과 월 차임 500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다.

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로, 경매 진행 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소규모 면적: 건물 면적이 7.92㎡(약 2.40평)으로 매우 작아, 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

* 건물 용도 차이: 집합건물대장상 용도는 '시장'이나, 본건은 '판매시설'로 표기되어 있어, 실제 이용과 공부상 용도 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 남포동, 자갈치시장 인근에 위치한 소형 점포로, 풍부한 유동인구와 뛰어난 교통 접근성이 장점입니다. 그러나 상당한 금액의 공용부분 관리비 미납액과 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 미납 관리비는 낙찰 후 상당한 재정적 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 요구됩니다. 또한, 매우 작은 면적은 투자 가치를 제약할 수 있는 요인입니다. 중복 사건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 대표적인 상업 및 관광 허브인 남포동, 자갈치시장 인근에 위치하여 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 높은 유동인구: 풍부한 관광객과 지역 주민으로 인해 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 교통 편리성: 지하철 1호선 자갈치역 도보권 내 위치 및 다양한 버스 노선으로 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 인수 가능 보증금 (임차인 신양희): 5,000,000원

* 미납 관리비 (잠재적 인수 부담): 10,381,290원

* 본건 경매 채권액 (부산신용보증재단): 9,205,230원 (경매 절차에서 소멸될 것으로 예상)

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 79,000,000원에서 인수해야 할 보증금 5,000,000원을 제외한 74,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 10,381,290원의 미납 관리비 부담과 소규모 면적, 중복 사건 등의 리스크 요인을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가 확인 및 관련 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에는 자갈치시장, 롯데백화점, 남포동 번화가 등이 위치하며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.