나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62945 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 842-3 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 "성서초등학교" 남측 인근에 위치하는 현칭 "허브팰리스" 단위세대로서, 주위는 오피스텔, 아파트, 시장, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있는 바, 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(범일역, 범내골역 등)이 소재하는 바, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 19층건 내 제18층 제1804호로서,
외 벽 : 대리석 및 화강석붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등.
내 벽 : 벽지도배마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 부동산 현칭은 "허브팰리스"임[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62945 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 842-3, 18층1804호

건물명: 허브팰리스

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.7915㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 64.49㎡ (약 19.51평)

건물지분: 64.4944㎡ (약 19.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물표제부 요약: 제공된 정보에 따르면 전용면적은 64.49㎡이며, 분양면적 정보는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 본건 부동산 현칭은 "허브팰리스"임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 "성서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 현칭 "허브팰리스" 단위세대입니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 시장, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 있고 부산도시철도 1호선 범일역 및 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸예정권리

말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 우리은행의 가압류(금22,967,949원)입니다. 이에 따라 본 경매로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 박

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-27

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 자료 기준)

3.4. 등기부현황

* 소유권이전: 이예주 (2021-06-21), 유경희 (2022-11-09, 매매금300,000,000원)

* 가압류: 우리은행 (2023-05-25, 금22,967,949원, 말소기준권리), 한국주택금융공사 (2023-06-01, 금201,292,314원, 말소), 삼성카드 (2024-08-07, 금5,341,977원, 말소)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2024-09-24, 205,203,280원, 본건 경매 개시, 말소)

* 추징보전: 부산지방검찰청동부지청 (2025-04-11, 금8,301,300,456원, 말소)

* 등기부채권 총액: 229,602,240원 (제공된 자료 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건 주변은 오피스텔, 아파트 단지와 함께 시장 및 각종 근린상가들이 밀집해 있어 주거지로서의 생활 편의성이 높습니다. 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 성서초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 시장 및 다양한 근린상가가 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통시설

* 시내버스정류장 및 지하철역(범일역, 범내골역)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 혐오시설

* 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

* 임차인 박 (보증금 280,000,000원, 전입 2021-08-30)은 대항력이 있습니다.

* 제공된 자료상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 만약 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있으므로, 임차인과의 명확한 협의 및 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 중복사건

* 본건은 중복 사건으로 진행 중이며, 이로 인해 경매 절차의 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물노후화

* 건물 준공 연도가 명시되지 않았으나, 19층 건물임을 고려할 때 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

부산광역시 부산진구 범천동에 위치한 '허브팰리스' 아파트 경매 물건입니다.

단지 주변으로 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

다만, 2억 8천만원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하며, 경매 낙찰 시 보증금 인수 여부가 불확실할 경우 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되었으나, 배당 결과에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다. 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 도심 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 상기 제시된 권리 관계, 잠재적 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 261,000,000원입니다.

본 건의 경우, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 중복 사건 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 해소 비용 및 수익률을 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.