나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114874 [1] 경상남도 김해시 관동동 1102-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
율하카페거리, 각종 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통
입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2019-02-08), 지구단위계획구역(2024-08-14), 소로2류
(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서
외 벽 : 화강석, 스톤코트 및 징크판넬 마감 등,
창 호 : 새시창 구조임.
* 패문부재로 정확한 내부 상황은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건 기호 2) 1층: 근린생활시설(상호:정성순대)
2,3층: 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호 2)은 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 도시가스설비, 화재발신기 및 주택부분
은 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 2) 3층 부분에 다락방이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건은 현장조사시 2,3층은 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 건축물대장등본
및 구두탐문조사, 본건 평가사례의 자료 등을 참조하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를
상정하여 평가하였는 바, 본건 내부의 구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인 요하오
니 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 대항력있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함). 목록2 1층은 근린생활시설로 2,3층은 단독주택으로 이용중이며, 1층 일부(15.36㎡)가 증축되었으며, 3층 내부 다락방 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경114874 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 관동동 1102-8 (신주소: 경상남도 김해시 율하카페길 85-13)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,107,013,600원

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 253.40㎡ (약 76.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 431.83㎡ (약 130.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

건축물 용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택

기타: 1층 일부 증축(15.36㎡), 3층 내부 다락방 소재

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,107,013,600원

토지감정가: (자료에 명시되지 않음)

건물감정가: (자료에 명시되지 않음)

최저매각가격: (자료에 명시되지 않음)

매각기일: (자료에 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 율하카페거리, 각종 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다. 신주소로는 율하카페길 85-13에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 시내외 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 제반 교통사정은 무난합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 1층은 근린생활시설(상호:정성순대), 2층 및 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 1층 일부(15.36㎡)가 증축되었으며, 3층 내부에 다락방이 소재하고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근이 용이합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

관련 도시계획에 따라 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당합니다.

2.6. 주변 시설

현지 조사 및 관련 자료 분석 결과, 본 물건은 김해시에서 활성화된 상업 및 주거 복합지역인 율하카페거리에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 카페, 음식점, 소매점 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 관동초등학교가 인근에 위치하며, 율하중학교, 김해외국어고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다. 대형 마트(농협하나로마트, 롯데마트 인근), 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공업단지나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본 상으로 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당(2023.03.28. 접수, 을23/을15)에 의해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 채무자의 점유 외에 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 보유하고 있습니다.

* 강채빈: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-01-21, 배당신고일자 2025-01-13, 대항력: 있음. (건물 등기부상 인수 예정 금액: 150,000,000원)

* 김태훈: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-17, 확정일자 2023-07-05, 대항력: 없음. (매각으로 소멸 예정)

* 안혜성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-10, 대항력: 없음.

* 이승목: 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입일자 2023-05-08, 확정일자 2024-08-13, 대항력: 없음.

* 전재은: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-03-03, 배당신고일자 2025-01-10, 대항력: 있음. (건물 등기부상 인수 예정 금액: 90,000,000원)

매수인은 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 인수해야 할 가능성이 있으며, 특히 강채빈(150,000,000원) 및 전재은(90,000,000원)의 경우 대항력이 있어 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 해당 잔액을 인수해야 합니다. 총 인수 예상 보증금은 240,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

토지 을23 (근저당, 우리은행, 2023.03.28) 및 건물 을15 (근저당, 우리은행, 2023.03.28)

3.4. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 강채빈, 전재은의 보증금 중 배당받지 못한 금액

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건이 위치한 율하카페거리 일대는 다양한 프랜차이즈 카페, 개성 있는 개인 카페, 레스토랑, 베이커리, 의류 및 잡화 소매점 등 소비를 유도하는 상업시설이 밀집되어 있습니다. 1층 근린생활시설로서 이러한 상권의 특성을 활용한 업종 운영이 가능합니다.

4.2. 주변 상가 임대/매매 시세

율하카페거리 일대는 김해시 내에서도 높은 유동인구와 소비력을 바탕으로 상업시설의 임대료 및 매매 시세가 비교적 높게 형성되어 있는 지역입니다. 최근 유사 상권 내 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 층별로 차이가 있으나, 1층 상가 기준 평당 임대료는 10만원 이상, 매매 시세는 평당 2천만원 이상에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 1층 근린생활시설 또한 이러한 시세 수준을 반영할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 농협하나로마트, 롯데마트 등 대형 마트가 위치하여 생활필수품 구매가 용이합니다. 또한, 은행, 병원, 약국, 우체국 등 다양한 금융 및 생활 편의시설이 밀집되어 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 남서측에 관동초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 또한, 율하중학교, 김해외국어고등학교 등 중고등학교 및 특수목적고등학교가 인접해 있어 교육 여건이 우수합니다.

5.3. 의료시설

인근 병원 및 의원급 의료기관을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

강채빈(150,000,000원) 및 전재은(90,000,000원)의 경우 대항력이 있어, 이들의 보증금이 경매를 통해 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 총 240,000,000원의 잠재적 인수 금액은 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요 리스크입니다.

6.2. 중복사건 및 유동화 물건

본 건은 중복사건이며 유동화 물건으로 분류되어, 경매 진행 과정이 복잡하거나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 증축 및 내부 구조

1층 일부(15.36㎡) 증축 및 3층 다락방 소재 등 공부상 등재 내용과의 차이 또는 불법 건축물 해당 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 내부 상태 미확인

건물 2-3층이 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 구조, 마감 상태, 설비 현황 등이 외부 관찰 및 참고 자료만으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 다를 경우 명도 및 수리 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하카페거리의 우수한 입지, 활성화된 상권, 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 활용 가능한 점이 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 2.4억원의 잠재적 인수 보증금 부담, 중복사건 및 유동화 물건의 복잡성, 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 신중한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 율하카페거리의 핵심 지역에 위치하여 상업시설로서 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 관동초등학교 인근으로 주거용으로도 적합하며, 교육 환경이 우수함.

* 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 기본적인 건축 품질 양호.

* 인수되는 보증금을 고려한 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 1,107,013,600원이나, 대항력 있는 임차인으로 인한 240,000,000원의 인수 보증금 부담을 고려해야 합니다. 율하카페거리 일대의 유사 상업·주거 복합 건물의 최근 거래 사례 및 현재 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 상권의 활성도와 입지 조건을 고려할 때, 3.3㎡당 토지 가치 및 건물 가치를 보수적으로 산정하더라도 10억원 초과 수준의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 분석 및 잠재적 인수 보증금 240,000,000원을 제외하고, 물건의 실제 취득 가능 금액을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 시장가치: 1,150,000,000원 ~ 1,250,000,000원 (감정가 및 주변 시세 고려)

인수 보증금: 240,000,000원

잠재적 인수 보증금(240,000,000원)을 제외한 경매 입찰 희망가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로, 물건의 리스크 요인(내부 미확인, 중복사건 등)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 900,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 재확인하고, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.