나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582121 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-1 라온하우스3차 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 독정역(인천2호선)이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물내 3층301호로서,
외벽 : 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2011.06.28)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 20m 및 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m-10m) (2012-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육 지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경582121 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-1 라온하우스3차 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 및 토지 현황

건물면적: 59.79㎡ (약 18.12평)

토지면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2011.06.28

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 178,000,000원

감정평가서 요약: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성된 지역에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한, 독정역(인천2호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 20m 및 8m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

경매 종류: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사(임차인 박재철)

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-09-23

대항력: 없음

* 임차인 박 의 보증금 171,000,000원은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 갑6(인천지방법원 2024타경582121 강제경매개시결정, 채권자: 한국주택금융공사, 접수일자: 2024-12-17)임.

을5(주택임차권, 채권자: 박재철, 접수일자: 2023-12-12)는 말소 예정 권리로 확인됨.

그 외 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 인수되는 권리 및 인수 보증금

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기"로 기재되어 있으나, 등기부 요약에서 해당 임차권이 말소 예정으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 또한 0원으로 산정된 점으로 보아 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됨.

그러나 해당 문구는 복잡한 권리 관계를 시사하므로, 입찰 전 법률 전문가의 정확한 검토가 반드시 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 생활권으로, 안정적인 주거 수요가 예상됨.

4.2. 주변 시세 동향

최근 2025년 3월경, 인근 지역에서 거래된 유사 다세대주택 사례들을 분석한 결과는 다음과 같음.

* 31.48㎡ 면적의 물건이 1억 2,300만원에 거래됨 (3.3㎡당 약 390.7만원).

* 74.19㎡ 면적의 물건이 1억 6,000만원에 거래됨 (3.3㎡당 약 215.6만원).

* 53.99㎡ 면적의 물건이 2억 2,800만원에 거래됨 (3.3㎡당 약 422.3만원).

본건 건물 면적은 59.79㎡ (약 18.12평)이며, 사용승인일(2011년)과 면적, 거래금액(2억 2,800만원)이 비교적 유사한 2012년식 53.99㎡(약 16.33평) 물건의 3.3㎡당 거래 가격(약 422.3만원)을 적용하여 시세를 추정하면, 본건의 현 시세는 약 2억 5,000만원 내외로 판단됨.

이는 감정가 1억 7,800만원 대비 상당히 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줌.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건축물은 철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 내 3층 301호로, 내외부 마감 상태는 양호한 편임. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋음.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

단지 인근에 백석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 독정역(인천2호선)과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함. 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HF 인수조건 변경

채권자인 한국주택금융공사의 'HF 인수조건 변경' 관련 사항은 본 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소임. 해당 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요함.

6.2. 임차권 관련 복잡성

등기부상 임차권(을5)이 말소 예정이고 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는' 권리로 명시된 점은 권리 관계의 불명확성을 나타냄. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

6.3. 임대 관계 미상

명세서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 조건 등에 대한 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건 인천 서구 당하동 소재 도시형생활주택은 감정가 1억 7,800만원 대비 현재 시세가 약 2억 5,000만원 내외로 형성되어 있어 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 또한, 독정역 인접, 초등학교 근거리 위치 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

그러나, 'HF 인수조건 변경' 및 임차권 등기 관련 복잡한 권리 관계와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로의 명시 등은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 이러한 불확실성은 입찰 전 반드시 법률 전문가 상담 및 현장 조사를 통해 명확히 해소해야 함.

8. 투자 포인트

* 높은 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 약 40% 이상 높은 시세 형성으로, 향후 시세 상승 시 높은 수익률 기대 가능.

* 우수한 입지 조건: 역세권(독정역) 인접, 교육시설(백석초) 근접, 생활 편의시설 접근성 양호.

* 권리상 소멸 예정 사항 다수: 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권(말소 예정)이 다수 존재하여, 낙찰 시 권리 인수에 부담이 적을 수 있음 (단, 임차권의 최종 인수 여부 확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

주변 시세 추정가: 약 250,000,000원

채권자 채권액 (말소기준권리): 188,260,154원

인수되는 임차보증금: 0원 (추정)

본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 매력도가 있으나, 임차권 관련 불확실성이라는 큰 리스크가 존재함. 인수 보증금이 0원이라는 점과 말소 예정 권리가 다수라는 점에 무게를 둔다면, 감정가 이상의 입찰도 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 210,000,000원

이 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 시세와의 격차, 채권액, 그리고 임차권 관련 리스크를 종합적으로 고려한 범위임. 최종 입찰가 결정 시에는 임차권 관련 사항에 대한 면밀한 법률 검토 및 현장 조사 결과를 반드시 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.