나이스옥션 법원경매 김천 2024타경3335 [1] 경상북도 구미시 진평동 563-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미시립 인동도서관" 북서측 인근에 위치하며,
부근일대는 다가구주택, 근린생활시설 점포상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어
제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 다각형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 "상업용 건부지"입니다.
기호 3) 도로확보를 위해 분할된 부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "도로"입니다

인접 도로상태

기호 (1)토지는 동측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북측으로 기호 (3)도로를 포함한 폭 약
4미터의 부분 포장된 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함),
기호 (3) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로
사용승인일: 2022.11.29
벽체: H-Beam(300x150)에 외장 징크판넬 등
내부: 점포는 페인팅, 내장판넬, 내장마감재 등
공실부분은 세멘몰탈, 철골트러스노출 등
화장실은 내장타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 근린생활시설 점포
(음식점 / PC방 / 소매점(공실))

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 간이구조의 제시외건물(ㄱ)이 소재하여 개략적으로
면적 실측사정하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호

* 사건번호: 김천지원 2024타경3335 (1)

1.1. 2. 경매 구분

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

* 채권자: 주OOOOOOOOOO (주식회사정도종합건설로 추정)

1.1. 4. 매각 대상

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 5. 특이사항

* 특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

* 소재지: 경상북도 구미시 진평동 563-4

1.2. 2. 용도

* 용도: 근린생활시설 (음식점, PC방, 소매점 등)

1.2. 3. 건물 구조

* 건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층 (2022.11.29 사용승인)

1.2. 4. 건물 제시외 면적

* 건물 제시외 면적: 1.30㎡ (약 0.39 평)

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가

* 감정가: 707,566,600 원

1.3. 2. 토지 면적

* 토지 면적: 486.00 ㎡ (약 147.02 평)

1.3. 3. 건물 면적

* 건물 면적: 278.77 ㎡ (약 84.35 평)

1.3. 4. 건물 제시외 면적

* 건물 제시외 면적: 1.30 ㎡ (약 0.39 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치

* 본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미시립 인동도서관" 북서측 인근에 위치합니다.

2.1. 2. 지역 특성

* 부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 점포상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

2.2. 1. 접근성

* 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 2. 대중교통

* 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

2.3. 1. 토지 이용 상태

* 기호 1) 토지: 다각형의 "상업용 건부지"로 인접지와 등고 평탄합니다.

* 기호 3) 토지: 도로 확보를 위해 분할된 부정형 "도로" 토지입니다.

2.3. 2. 도로 상황

* 건물에 접한 도로는 동측 약 8미터 폭의 포장도로, 북측 약 4미터 폭의 부분 포장된 도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.1. 1. 토지 등기부

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 구미강동새마을금고 근저당권(을1)입니다.

3.1. 2. 건물 등기부

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 07일 접수된 구미강동새마을금고 근저당권(을1)입니다.

3.1. 3. 경매 개시 결정

* 본 경매 사건(2024타경3335)은 말소기준권리보다 늦은 2024년 12월 05일 접수된 주식회사정도종합건설의 강제경매(갑9)에 의해 개시되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 권리 소멸 여부

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 유치권, 유효물, 임차권 등의 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

3.3. 기타 권리 사항

3.3. 1. 압류 및 후순위 경매

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 압류(구미세무서장, 구미시) 및 경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 추후 2025년 11월 19일 접수된 구미강동새마을금고의 임의경매(2025타경11600) 또한 말소 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 보증금 합계

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 2. 임대 관계

* 임대 관계: 미상입니다.

3.4. 3. 주의 문구

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

4.1. 1. 상권 형성

* 본건은 정비된 주택지대 내에 위치하며, 인근에 다가구주택, 근린생활시설, 점포상가 등이 혼재되어 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.1. 2. 인접 시설 영향

* 구미시립 인동도서관이 인접해 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 업종 현황 (추정)

4.2. 1. 건물 용도

* 건물 용도가 근린생활시설로서, 현재 점포는 음식점, PC방, 소매점(공실) 등으로 이용 가능한 구조입니다.

4.2. 2. 적정 업종

* 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역 특성상, 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 공공시설

* 구미시립 인동도서관이 인접해 있어 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.1. 2. 근린 편의시설

* 주변에 주택가 및 상가가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

5.2. 1. 주변 주거지

* 다가구주택 등이 밀집한 주택지대에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 2. 환경 고려사항

* 다만, 상가 시설이므로 소음 등 상가 운영에 따른 영향을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

6.1. 1. 현황

* 건물 일부가 공실 상태로 파악되어, 경매 낙찰 후 공실 장기화에 따른 수익성 저하 위험이 있습니다.

6.1. 2. 대응 방안

* 적극적인 임차인 확보 및 마케팅 전략이 필요합니다.

6.2. 경매 관련 변수

6.2. 1. 중복 사건

* 중복 사건이 존재하므로, 다른 경매 절차 진행 여부 및 결과에 따라 입찰 전략에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 2. 제시외 건물

* 제시외 건물(1.30㎡)이 포함되어 있으나, 그 가치 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

6.3. 1. 토지이용계획

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 상업시설 용도 제한 및 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 2. 토지 활용

* 도로 확보를 위한 분할된 토지가 포함되어 있어, 토지의 효율적인 이용 및 활용에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동의 정비된 주택지대에 위치한 근린생활시설로서, 비교적 최근에 신축(2022년 사용승인)된 건물이라는 장점이 있습니다. 인동도서관 인접 등 입지적 이점은 있으나, 상가 일부 공실 및 임대관계 미상 등의 불확실성이 존재합니다. 권리관계는 명확하게 정리되는 상황이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)으로 내부 상태 양호 예상

* 구미시립 인동도서관 인접으로 인한 유동인구 및 긍정적 환경

* 정비된 주택가 내 위치하여 배후 수요 확보 가능성

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

* 감정가: 707,566,600 원

* 본 건은 상가 일부 공실 및 임대관계 미상 등의 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 권장됩니다. 현재 정보만으로는 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 추정치이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 566,000,000원 ~ 637,000,000원 수준으로 제안합니다. (인수 보증금 없음)

작성일: 2026-07-01

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