나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4333 [23] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하는 주례중학교의 북측 인근에 위치하는 팍스타운 4층 406호 외 23개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 대로변은 상업용시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 냉정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 4층 406호 외 23개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)-(9),(11),(13)-(21),(23),(24)
업무시설(오피스텔)로 주거용으로 이용중임.

기호 (10),(12),(22)
공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

주례동 57-17
준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>

주례동 60-23, 60-24
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 업무시설(오피스텔)로 주거용으로 이용중임.
- 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 이길택)로부터 2026. 6. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2023타경4333 (23)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 15층1504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 369,000,000원

* 토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

* 토지지분: 15.9364㎡ (약 4.82평)

* 건물면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

* 건물지분: 76.2662㎡ (약 23.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 대로변의 상업용 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

북측으로는 넓은 도로, 서측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 8일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권최고액 759,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 이길택)가 2022년 9월 28일 전입 및 사업자등록을 하였으며, 보증금 240,000,000원에 차임은 0원입니다. 그러나, 해당 임차인은 2026년 6월 16일자로 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-28

* 확정일자: 2022-09-14

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음 (대항력포기확약서 제출)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 인수 보증금 0원

* 등기부상 권리내역 요약

* 을3: 부산은행 근저당권 (2022.12.08) - 말소기준권리

* 을4: 이길택 주택임차권 (2024.10.24) - 말소 대상 (전입 2022.09.28, 확정 2022.09.14, 금액 240,000,000원)

* 갑5: 부산은행 임의경매개시결정 (2023.10.18)

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025.06.23)

* 갑7: 사상구 압류 (2025.09.01)

전반적으로 권리관계는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본건은 주례동의 준주거지역 및 대로변 상업지역 인근에 위치하여 근린생활시설 및 상업용 시설이 발달해 있습니다.

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(팍스타운)의 전용면적 약 92.19㎡ (약 27.8평) 기준,

2023년 11월 15층 매물이 215,010,000원, 17층 매물이 216,030,000원에 직거래되었습니다.

가장 최근인 2025년 2월 3층 매물은 186,000,000원에 중개거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 369,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 최근 거래 시세는 1억 8천만원대 후반에서 2억 1천만원대 중반 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

주례중학교가 인근에 있으며, 일반적인 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거 이용 현황

건축물대장상 '업무시설'이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있어 주택도시보증공사 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 주의사항

업무시설이나 주거용으로 이용 중이며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으나, 해당 임차인과의 관계 및 HUG 인수조건 변경 내용에 대한 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

* 협의 필요 사항

HUG 인수조건 변경으로 인한 주택도시보증공사와의 정산 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동 소재 팍스타운 오피스텔로, 지하철역 인근에 위치하여 교통이 양호한 편입니다. 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축이며, 최근 거래 시세는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 임차인의 대항력은 포기되었으나, HUG 관련 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 교통 편리

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔

* 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하여 인수 부담 적음 (인수 보증금 0원)

* 향후 개발 가능성 있는 지역

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 약 220,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.