나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104025 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 6163 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104025 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 6163 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매4계 2024타경104025 | 소재지: 부산광역시 강서구 공항로265번길 34-1 | 감정가: 6,094,838,160원 | 최저가: 6,094,839,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부산서부지원 2024타경104025 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경104025 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 6163

용도: 근린생활시설

감정가: 6,094,838,160원

토지면적: 4046.00㎡ (약 1223.92평)

토지 지분율: 404600

건물면적: 424.44㎡ (약 128.39평)

건물 지분율: 42444

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 141.35㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 황OO

채무자: 전OO

채권자: 초OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 본건은 일괄매각 대상이며, 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(9-1, 11-1, 12-1 내지 12-5)이 있습니다 (감정평가서 참고).

- 토지 일부에 제시외 건물 외에 다수의 적치물이 소재하고 있으므로, 경매 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치하며, 주변에 '송백마을회관'이 있습니다. 이 지역은 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 공장, 농경지, 단독주택 등이 형성되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 대상 토지는 폭 약 6미터의 현황 도로(지목: 구거)에 접해 있습니다. 토지 이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있으며, 공항 소음 영향권(제3종 구역) 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제2구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 황OO, 채무자는 전OO입니다. 채권자는 초OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 낙찰 후 소멸되는 것이 일반적이나, 특이사항으로 '법정지상권'이 존재합니다. 법정지상권은 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 있어, 향후 건물 철거 등에 제약을 받을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 토지 일부에 다수의 적치물이 소재하고 있어 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

1.4. 상권분석

부산 강서구 대저2동은 전통적으로 농업과 소규모 제조업이 발달한 지역으로, 최근 에코델타시티 등 대규모 개발 사업이 추진되면서 도시화가 진행되고 있습니다. 본건은 근린생활시설로 용도 분류되어 있어 주변 지역 주민들을 대상으로 하는 상업시설로서의 활용 가능성이 있습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 배후 수요는 제한적일 수 있습니다. 인근에 덕두시장과 같은 재래시장이 있으며, 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있는 추세입니다. 다만, 공항 소음 영향권에 속해 있어 주거 및 상업 시설 입점 시 소음 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

대저2동은 부산김해경전철 덕두역과 부산 도시철도 3호선 덕포역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선(1009, 307, 555번 등)이 운행되어 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 인근에는 강서브라이트센터, 덕두시장 등이 있으며, 대저생태공원과 같은 녹지 공간도 가까이 있습니다. 김해국제공항이 인접해 있어 항공 교통 이용이 편리하지만, 공항 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '법정지상권'의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자의 토지 사용을 제한할 수 없어 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

둘째, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 다수의 적치물이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있어 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

넷째, 김해국제공항의 소음영향권(제3종 구역) 및 비행안전구역에 포함되어 있어 소음으로 인한 피해나 건축 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

다섯째, 일부 건물 내부 현장 조사가 불가하여, 건물 상태에 대한 추가적인 정보 파악이 어려운 상황입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치한 근린생활시설로, 토지 4046.00㎡ 및 건물 424.44㎡를 일괄 매각하는 부동산 임의경매입니다. 감정가는 60억 9천 4백만 원대입니다. 지역은 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 향후 개발 잠재력도 있는 지역으로 평가됩니다. 다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 매각 제외 건물 및 적치물, 개발제한구역 지정, 공항 소음 영향 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 법정지상권 등 권리관계에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 '법정지상권' 문제 해결 여부 및 향후 개발 가능성에 크게 좌우될 것으로 보입니다.

'법정지상권' 문제는 법률 전문가와의 상담을 통해 명확히 해결 방안을 모색해야 합니다. 만약 해당 문제가 원만히 해결된다면, 개발제한구역 해제 및 도시 개발 사업(제2 에코델타시티 등) 진행 가능성이 있는 지역에 위치한 근린생활시설로서, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 소규모 공장 및 농경지 지역의 특성상, 향후 지역 개발 방향에 따라 상권 활성화 가능성도 존재합니다. 하지만 이러한 잠재적 가치는 법정지상권 문제 해결 및 관련 규제 완화라는 전제 조건이 충족될 때 실현 가능합니다. 따라서 본 건은 신중한 접근과 철저한 사전 분석이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계