나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62518 [1] 부산광역시 중구 남포동5가 92 신동아상가 2층107호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동 5가 소재 남포사거리 남동측에 위치하며, 부근은 자갈치시장을 배후로 하는 각종 근린생활시설 및 소규모의 점포, 횟집 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 자갈치역 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조, 슬래브지붕 지하 2층-지상 6층 건물 내 2층 107호 외 2개호

외벽: 인조석 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 몰튀위 페인팅 마감등,
바닥: 타일 마감,
창호: 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호(1),(2), (3):
집합건물대장 등본상 시장용도입니다.

설비내역

위생,급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측으로 14미터내외, 남측, 서측으로 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임,
기 타: 없 습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(107호.108호). - 집합건물대장상 용도는 '시장'임.
- 2025. 4. 21.자 사단법인 신동아수산물종합시장번영회가 제출한 보정서에 공용부분 관리비 미납내역은 19,703,086원임[단, 보정서 제출시기까지 금액임] 본건 관리비 미납내역을 충분히 숙지한 후 입찰에 응하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62518 (1)

소재지: 부산광역시 중구 자갈치로 42 (남포동5가) 신동아상가 1층 107-2호 및 108-1호

용도: 판매시설 (집합건물대장상 '시장'으로도 기재됨)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.82㎡ (약 2.37평)

건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물 지분: 12㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (107호, 108호)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부산신용보증재단 (등기부상 확인)

특이사항: 중복사건, 일괄매각 (107호, 108호)

주의사항:

* 공용부분 관리비 미납 내역이 19,703,086원(2025.4.21. 기준)임. 입찰 전 반드시 관련 내역을 충분히 숙지해야 함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동 5가, 남포사거리 남동측에 위치하고 있으며, 부산의 주요 상권인 자갈치시장을 배후로 형성된 지역입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 횟집 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지입니다.

* 인접 도로상태

동측 및 북측으로 14미터 내외, 남측 및 서측으로 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 9월 11일 접수된 부산신용보증재단의 강제경매개시결정(갑8)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약

- 2009-02-19: 소유권이전 (양형석)

- 2011-12-08: 소유권이전 (최해택) - 매매

- 2024-09-11: 강제경매 (부산신용보증재단) - 말소기준권리

- 2025-04-14: 강제경매 (사단법인) - 말소

- 2025-10-13: 압류 (연제구) - 말소

본 건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 개요 상으로는 해당 사항 없으나, 등기부 상세 내역 확인 필요.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 실제 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금 미상으로 기재되어 있지 않더라도, 실제 권리 관계는 다를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권

본건은 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지인 남포동, 자갈치 시장 인근에 위치하며, 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 상권입니다.

* 주요 업종

주변에 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 횟집 등이 밀집해 있으며, 특히 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 활동이 활발합니다.

* 잠재적 수요

자갈치 시장 및 남포동 일대를 방문하는 내외국인 관광객과 지역 주민을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 편의성

지하철 1호선 자갈치역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 주변 시설

남포동, BIFF 광장, 자갈치 시장 등 주요 상업 및 관광 시설이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활, 식음료 시설 이용이 매우 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 공용 관리비 미납액

약 19,703,086원(2025.4.21. 기준)에 달하는 공용 관리비 미납액은 낙찰자가 인수하거나 부담해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 상세 내역을 확인하고 총 인수 비용을 산정해야 합니다.

* 소규모 면적 및 활용도

토지 약 7.82㎡, 건물 약 12㎡로 면적이 매우 작아 투자 목적 및 활용 방안에 제한이 있을 수 있습니다.

* 복합적인 용도 기재

집합건물대장상 '시장' 용도로 기재되어 있어, '판매시설'이라는 정보와 상이할 수 있습니다. 실제 사용 가능 업종 및 용도 제한 여부를 확인해야 합니다.

* 중복사건 및 일괄매각

'중복사건' 표기와 '107호, 108호 일괄매각'이라는 점은 추가적인 권리 관계 확인 또는 매각 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 외부 지도 서비스 또는 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 본 보고서 작성 범위 외이므로, 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 관광 중심지인 남포동, 자갈치 시장 초입에 위치한 신동아상가 내 소규모 상가 물건입니다. 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망은 큰 장점이나, 상당한 금액의 공용 관리비 미납액과 작은 면적은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 일괄 매각 대상인 107호와 108호의 정확한 면적 및 권리 관계, 그리고 집합건물대장상 '시장' 용도에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다. 등기부상 권리 관계는 양호할 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 여부는 최종 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 관광 명소이자 상업 중심지인 남포동, 자갈치 시장에 위치하여 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 뛰어난 교통: 지하철 1호선 자갈치역 인접 및 다수의 버스 노선으로 최고의 접근성을 자랑합니다.

* 상권 활력: 지속적인 관광객 유입으로 인한 상권 활성화 및 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 작은 면적으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 뛰어난 입지에 비해 면적이 작고, 상당한 금액의 공용 관리비 미납이 인수될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 현황(보증금 0원) 및 실제 점유 관계, 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

관리비 미납액 19,703,086원을 고려하고, 소형 면적의 활용도 및 시장 상황을 반영하여 감정가 대비 다소 보수적인 접근을 추천합니다.

본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 보수적으로 검토하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.