나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90490 [2] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비015호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 제반 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설. 기숙사) 중 <지1층비014호>, <지1층비015호>, <3층361호>, < 5층559호>로서,
외벽 : 복합판넬 등
내벽 : 몰탈 위 페인트 등
창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리 유사 토지로서 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 약 15m 내외 폭의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)이며, 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경90490 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 농서동 455번지에 위치한 프리미엄원희캐슬기흥서천의 지1층 비015호입니다. 해당 건물은 최신 주소 체계상 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동)으로 변경되었습니다.

본 물건의 용도는 지식산업센터(공장)이며, 감정평가액은 345,100,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 42.02㎡ (약 12.70평)이며, 토지 지분 역시 42.02000000000001㎡ (약 12.70평)입니다. 토지의 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 85.50㎡ (약 25.86평)이며, 건물 지분 역시 85.5㎡ (약 25.86평)입니다. 건물의 제시외 면적은 없습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOO입니다.

건축물 정보에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층부터 지상 10층까지 총 734개의 호실을 갖춘 집합건물입니다. 본건은 이 중 지1층 비015호에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치하며, "서천고등학교"로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 다수의 지식산업센터가 혼재하여 개발된 지역입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본 물건은 북측, 동측, 남측으로 각각 약 15m 폭의 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 대한 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(채권 최고액 1,020,000,000원, 을1)입니다.

등기부등본상 소유권 이전(김태우, 2022년 6월 16일, 매매금 349,770,000원), 신탁 등기 말소(주식회사 프리미엄원희캐슬), 압류(화성세무서장, 기흥세무서장) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이들 대부분은 말소되거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황으로는 주식회사라움컴퍼니(김 )가 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원에 2023년 7월 26일 사업자 등록(전입일자)을 한 내역이 확인됩니다. 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력은 없습니다.

임차인의 경우 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 모든 정보가 공개된 것은 아니므로, 명도 진행 시 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주변에 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 그리고 다수의 지식산업센터가 위치하고 있어 비즈니스 활동 및 종사자들의 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 대규모의 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지식산업센터 단지 내 또는 인근 상업 시설을 통한 편의시설 이용도 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현재 공실 상태라는 점입니다. 지식산업센터의 특성상 공실 장기화 시 임대 수익 발생이 지연될 수 있으며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

또한, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

일반적인 참고사항으로 "임대관계는 미상임"이라는 기재가 있으나, 이는 특정 임차인 외의 사항을 의미할 수 있으며, 본 건의 경우 파악된 임차인이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 가장 큰 장점은 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 가능성이 높아 안전하게 취득할 수 있다는 점입니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 등기부상 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 경기도 용인시 기흥구라는 지리적 이점과 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 비교적 작아 소규모 투자자에게 접근성이 용이할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 345,100,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태임을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 결정하지만, 본 물건의 경우 시장 상황, 임대 용이성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 공실 해소 기간 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.