나이스옥션 법원경매 평택 2024타경41763 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 575-1 스마트빌듀오3차 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "아산국가산업단지 경기포승지구" 내에 위치하며
주의는 국가산업단지내 공장지대, 상업지역내 숙박시설 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼
재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제
반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층중 11층으로서
외 벽: 석재붙임
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형으로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 중로에 접하며, 북동측 인근의 "포승공단로"와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 575-1, 575-2, 575-3: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한구역), 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경41763 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 575-1 스마트빌듀오3차 11층1108호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 13층 중 11층

준공 연도: 2014년 12월 31일

감정가: 45,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.5688㎡ (약 1.98평)

건물 면적 (전용면적): 24.31㎡ (약 7.35평)

건물 지분: 24.31㎡ (약 7.35평)

총 건축물 연면적: 16,234.31㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 채권자 정보

신한은행 (등기부 갑10, 갑11 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "아산국가산업단지 경기포승지구" 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 국가산업단지 내 공장지대와 상업지역 내 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도는 보통 수준입니다. 북측과 서측으로 중로에 접하고 있으며, 북동측으로는 "포승공단로"와 연결되어 있어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 경기신용보증재단의 가압류 (채권액 금 12,800,000원)입니다. 이 권리 이후에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 06월 04일

* 확정일자: 2015년 06월 04일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 48,000,000원에 대한 인수 금액은 0원으로 분석됩니다. 이는 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위이거나, 배당을 통해 변제받을 수 있기 때문으로 판단됩니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 아산국가산업단지 경기포승지구는 국가산업단지 배후지역으로, 공장, 상업 시설, 주거 시설(오피스텔, 근린생활시설)이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 일반상업지역 및 지원시설구역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요

산업단지 내 근로자 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다. 또한, 주변의 오피스텔 및 근린생활시설과의 연계를 통해 상업적 가치도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

건물 내 위생급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

총 114대의 주차 대수를 확보하고 있습니다. (지상 4대, 지하 3대, 총 114대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업단지 인접 지역

국가산업단지 내에 위치하여 공장지대와 혼재되어 있으므로, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 대규모 산업단지 인근 지역 개발 시 발생할 수 있는 환경 문제나 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 잠재적 입지 가능성도 고려해야 합니다. (참고: 검색 결과에 따르면 평택 서부권에 대규모 환경복합시설 건립 계획이 있으며, 수소공장 증설 관련 주민 반대 사례가 있는 등 산업단지 인근 개발 시 환경 관련 이슈가 존재할 수 있습니다. 다만, 본건 바로 인근에 특정 혐오시설이 명확히 언급된 것은 없습니다.)

6.2. 임차인 대항력

대항력 있는 임차인 이 씨가 존재합니다. 인수 보증금은 없으나, 계약 만료 시점 등 임차인 관련 제반 사항에 대한 세부적인 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 국가산업단지 인근에 위치한 아파트로, 산업단지 배후 수요와 상업 지역의 이점을 동시에 갖춘 입지입니다. 건물 상태는 양호하며, 기본적인 편의시설 및 주차 공간을 확보하고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 환경적 특성 및 잠재적 개발 이슈에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산국가산업단지 경기포승지구 내 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능

* 일반상업지역 및 국가산업단지 지원시설구역으로 지정되어 있어 사업 및 투자 가치 보유

* 교통 접근성이 양호하며, 주변에 근린생활시설 등 편의시설 존재

* 건물 관리 상태가 양호하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로 권리 관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 24.31㎡ 기준 4층 매물이 4,000만원 ~ 4,750만원에 거래되었으며, 동일한 11층에 더 넓은 면적(30.59㎡)의 매물이 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(24.31㎡, 11층)의 시세는 4,800만원 ~ 5,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 45,000,000원 및 최근 거래가격을 고려할 때, 인수할 보증금이 없다는 점을 감안하면, 4,800만원 ~ 5,300만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.