나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1090 [1] 경기도 양평군 용문면 연수리 126-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.4. 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

물건의 사건번호는 여주지원 2024타경1090 (1)이며, 경기도 양평군 용문면 연수리 126-29에 소재한 단독주택입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 여OOOOOO입니다. 중복사건, 공동담보, 재매각에 해당하는 특수 물건 정보가 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물에는 제시외 면적이 포함되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 토지 등기부 요약상 해당 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 권리관계 확인에 주의가 필요합니다. 또한, 토지의 일부 지분(719.9914㎡/1091.00㎡)이 매각 대상입니다.

1.3. 면적 및 용도

용도는 단독주택이며, 토지 면적은 1091.00㎡(약 330.03평)이고 건물 면적은 127.16㎡(약 38.46평)입니다. 제시외 건물 면적은 23.50㎡(약 7.11평)입니다.

1.4. 감정 평가액

감정가는 398,442,000원입니다.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

물건은 경기도 양평군 용문면 연수리에 위치하며, 주변은 자연녹지 및 주거지역이 혼재하는 지역입니다. 용문산 관광지와 인접하여 자연환경이 우수합니다.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통 이용 시 상봉터미널, 동서울터미널에서 용문행 또는 양평행 버스를 이용할 수 있으며, 청량리역에서 용문역 또는 양평역으로 가는 열차편도 있습니다. 자가용으로는 서울에서 약 1시간 거리에 위치하며, 중부고속도로, 88도로, 강변북로 등을 이용하여 접근 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 대부분 말소(말소: - 표시 제외)된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 을3 (2016-07-19, 엠씨아이대부주식회사, 근저당권, 133,000,000원)입니다. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 등기부등본상 말소된 지상권(을6, 2016-07-22)과 상충되는 부분이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 요약에서도 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 대부분 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 을1 (2017-07-24, 엠씨아이대부주식회사, 근저당권, 133,000,000원)입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 분석

토지의 말소기준권리는 을3(2016-07-19)이며, 건물의 말소기준권리는 을1(2017-07-24)입니다. 경매개시결정일(2024-02-28)보다 앞선 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'은 인수 대상이 될 수 있습니다. 다만, 등기부상 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 건축물 정보

4.1. 건축물 현황 (주요 내용)

건축물 대장 요약에 따르면, 본 건물은 경기도 양평군 용문면 은행나무길 87-7 (용문면 연수리 126-43번지)에 위치하며, 2017년 7월 7일에 사용 승인된 단독주택입니다. 일반 목구조로 1층 건물이며, 총 건축 면적은 127.16㎡입니다.

4.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 23.50㎡(약 7.11평)의 제시외 건물이 존재하며, 본 매각에 포함됩니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 현황

양평군 용문면 지역의 단독주택 매물은 다양하게 분포하고 있습니다. 검색 결과에 따르면, 토지 면적 608㎡(184평)에 건물 126㎡(38평)인 물건이 5억 원에, 토지 면적 385㎡(117평)에 건물 171㎡(52평)인 물건은 3억 8500만원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 토지 496㎡(150평)에 건물 99㎡(30평)인 용문면 연수리 전원주택은 3억 9000만원에 거래 가능하며, 전망이 좋다고 설명되어 있습니다. 본건의 감정가 3억 9844만원은 주변 시세와 유사한 수준으로 보입니다.

5.2. 예상 시장 가치

본건은 대지 면적 1091.00㎡ 중 719.9914㎡(약 66%)의 지분만 매각되는 점, 제시외 건물 포함, 그리고 지상권 인수 가능성(등기부상 말소되었으나 물건명세서상 미소멸로 기재)이 있다는 점을 고려할 때, 실제 거래 가치는 감정가보다 낮게 형성될 수 있습니다. 토지 지분 매각이라는 점이 가장 큰 영향을 줄 것으로 판단됩니다. 주변 유사 단독주택의 시세를 고려할 때, 토지 지분 가치와 건물 가치를 합산하여 대략 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 선으로 예상됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설 및 공공 시설

물건지 인근에는 용문초등학교(약 1km), 용문고등학교(약 1.5km)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 용문면 소재지에 마트, 병원, 편의시설 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 또한, 용문산 관광지가 인근에 있어 자연 휴양 및 레저 활동에 용이합니다.

6.2. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 보고서에 명시적으로 언급된 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 특수 물건 정보 및 리스크

7.1. 특수 물건 정보 (중복, 공동담보, 재매각)

본 물건은 중복 사건, 공동 담보, 재매각으로 분류되어 있어 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 재매각의 경우, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰되었으나 계약이 해지된 경우이므로, 특별한 사유가 있는지 파악이 필요합니다.

7.2. 지분 매각 리스크 (토지)

토지의 일부 지분(약 66%)만 매각되므로, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이는 재산권 행사 및 활용에 제약을 가져올 수 있습니다.

7.3. 권리 인수 가능성 (지상권 관련)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 불일치로 인해 지상권 인수 여부가 불확실하며, 실제 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 법원에 확인하여 명확히 파악해야 합니다.

7.4. 기타 리스크

제시외 건물이 포함되어 있으나, 건축물대장에 등재되지 않은 상태이므로 추후 양성화 과정이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 용문산 인근의 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 및 생활 편의시설 접근성: 학교와 용문면 중심지가 비교적 가까워 생활이 편리합니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건 특성상 최초 감정가 대비 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 양평군 용문면의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지 지분 매각, 제시외 건물 포함, 그리고 등기부와 물건명세서 간의 권리관계 불일치(지상권) 등 여러 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 특히 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약 및 지상권 인수 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

10. 예상 입찰가 산정

감정가: 398,442,000원

주변 시세 및 토지 지분 매각, 권리 인수 가능성 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

토지 지분(약 66%) 가치와 건물 가치, 제시외 건물 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 시세가 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 선임을 감안할 때, 적정 입찰가는 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

권리 인수 부담(지상권 등)이 발생할 경우, 입찰가는 더 낮게 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.