나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63202 [1] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으
며, 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선"길동역")이 위치
하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

지앤지타워 제5층 제506호로서, "업무시설(오피스텔)"로 이용 중임.
(후첨 "호별 배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 서측의 각 도로를 통해 차량 등의 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m-70m)(2022-09-22)(접합) 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법> 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 허예지)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63202 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1, 지앤지타워 5층 506호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 120,000,000원

1.3. 건물 및 토지현황

토지면적: 6.67㎡ (약 2.02평)

토지 지분: 6.672㎡ (약 2.02평)

건물면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물 지분: 18.72㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "길동역"이 위치하여 대중교통 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 건물 등기부에는 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 파주세무서장의 압류(2022.12.01. 접수)이며, 경매개시결정(주택도시보증공사, 2024.10.25. 접수)으로 인해 채무를 변제받지 못하는 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019년 3월 11일

배당신고일자: 2023년 9월 5일

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인 허 씨는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하였습니다. 이로 인해 임차인의 대항력은 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 파주세무서장의 압류(2022.12.01.)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. 을구의 주택임차권(허예지, 110,000,000원)은 말소 대상이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건이 소재한 지앤지타워는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 5층 506호는 전용면적 18.72㎡로 소형 오피스텔입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건은 길동역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 주거 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 마트, 병원, 은행, 식당가 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 문화/여가시설

길동 생태공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 환경

주변 지역을 조사한 결과, 주민 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 허 씨가 대항력을 포기하고 HUG의 보증금 반환 절차에 협조하기로 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다. 그러나 HUG가 임차 보증금 관련하여 적극적으로 문제를 해결하고 있어 리스크는 낮다고 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리

본 건물(지앤지타워)은 2011년 준공되어 약 13년 경과하였으므로, 향후 시설 유지보수 및 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 광로2류, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 용도 및 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 대항력 있는 임차인의 권리 문제가 HUG의 보증 및 임차인의 확약서 제출로 해소되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 주변 편의시설과 교통 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수익용으로 적합합니다. 다만, 건물 연식에 따른 관리 비용 발생 가능성과 지역 개발 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 초역세권 입지로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음

* HUG 보증 물건으로 채권자의 적극적인 권리행사로 경매 진행 원활

* 주변 시세 대비 저평가 시 낙찰 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 특수성(임차인의 대항력 포기)을 고려했을 때, 보증금 인수 부담이 없으므로 감정가(1억 2천만 원) 대비 높은 입찰 경쟁이 예상됩니다. 주변 유사 물건의 최근 시세가 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 선인 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.